昨日远城区带头大哥 今日割肉求客(2)

这个楼盘有不少小户型，包括现在罕见的86㎡的小户型，总体来说是比较容易上车的。但是卖得依旧是冷冷清清。从区位上来说，项目在吴家山老城区，更靠近三环。在吴家山应该算是不错的位置了，相对于新城区而言，配套更完善，5公里的范围内聚集了多家商业综合体，距离地铁1号线五环大道站也比较近，出行算便利。但从小区位上来说，项目周边多是工业园、物流园，生活氛围还是比较缺失的，作为吴家山老城唯一在售新房，临近的项目大多是一些老旧小区，独木难支，对周边环境难以起到明显改善。

由于周边都已经开发完善，也很难会出现后发制人的跨越式发展，片区整体的前景不被人看好。

总结：有小户型、总价低、上车较容易，交通和配套不错，但周边环境不佳，多工厂，老城区后续发展受限。

奥山汉口澎湃城

项目基本保持了一周一开的节奏，。目前奥山汉口澎湃城在售建面约98-127平非毛坯房源，均价约14900元/平，含2500元/平装修，自8月份之后再没有拿到新的预售证。项目已经进入到平销期，项目之前也做出了一些让利的动作，推出了十几套特价房，便宜十来万。

(奥山汉口澎湃城商业效果图)

奥山汉口澎湃城是区域内首个冰雪综合体，总体量约40万方，涵盖冰雪中心、风情商业、高星酒店、创意商办与国际社区，商业方面的配套值得期待。不过从规划到落地，需要时间也是不容小觑。

另外奥山汉口澎湃城靠近临空港大道，虽然离老城区的商业更新，但是目前周边没有地铁，距离地铁1号线有7站的距离，距离目前6号线金银湖公园地铁站有5公里的距离。没有地铁对于这种本身道路毛细血管就不算发达、公交路线也不够密集的新城区的楼盘而言，可以说是明显的硬伤。

但奥山汉口澎湃城的均价在整个片区来说，压力比较大，毕竟周边有个坚持卖毛坯的武地华发时光，还有个能自选毛坯或者是1200元/㎡——1500元/㎡装修定制方案的华发四季，项目距离地铁站也不算很近。整体来说优势并不明显。

总结：区域内首个冰雪综合体，美好前景难掩惨淡现实

新城桃李郡

武汉冠信房地产开发有限公司以底价25.08亿元竞得P(2018)190号东西湖区地块，楼面价5150元/平。工商注册信息显示，武汉冠信房地产开发有限公司是新城与泽融（福建）投资公司联合投资注册的，该地块便是新城桃李郡。

该地块要求须在该地块东侧引入一所经区教育主管部门审核同意的 “985工程”及“211工程”院校的附属学校(不少于36班学前教育、60班小学、48班初中及36班高中)；地块内需要布局18班幼儿园，可按照(9班+9班)模式设置。

从地块的规划可以看出，未来这个片区将拥有从幼儿园到小学的一站式教育资源，周边楼盘很有可能受益。因此新城桃李郡周边的教育资源应该是片区内首屈一指，这也应该成为项目的主要竞争力。新城桃李郡相对于其他新盘更靠近三环线，距离1号线叶店站D出口大约700米，交通优势比较明显。价格方面自然也会略高于其它楼盘，项目预计11月30日开盘，在东西湖买房，价格是最重要的决定性因素，无论是龙头房企，还是高端产品线，在低价面前都竞争力都会大打折扣。

总结：学校傍身、地铁出行，看上去很美，然而销量始终是要过价格那一关。

江悦蘭园

该项目地块由中国葛洲坝集团房地产竞得，华润、光明增资入股，三家房企合作开发，江悦蘭园项目位于金山大道与新城十二路交汇处，共包含有9栋20-22层的高层住宅，分别为：1、7、8号楼21层，2、3、5、6号楼22层，9号楼20层；一所幼儿园以及社区配套商业、服务设施等。

江悦蘭园和华发四季、奥山汉口澎湃城等项目同属三店板块，三店也是目前新盘扎堆的一个板块，项目竞争十分激烈。但是江悦蘭园的位置已经位于四环线外，从区位上来说，是板块内比较差的，项目几乎没什么优势，距离地铁站大约1.5公里的距离，周边基本上都是在建项目。

无论是商业配套还是教育资源或者是医疗资源，基本都在规划之中，实实在在可以使用的基础设施是明显匮乏的。

出人意料的是，项目开盘成绩不差，首次开盘推出的168套房源，去化率为73%，略高于同期开盘的其他项目。

但项目销量还算不错，致胜最大法宝就是价格，项目于9月20日首次开盘，推出了8号楼，建面约97-134平的毛坯房源，整体均价为12213元/平，这个价格也创下了三店板块的最低价。户型方面，项目以建面97㎡、111㎡及134㎡的三房为主，比较符合刚需的需求。项目最近一次开盘为11月9日，依旧维持了前期的价格

尽管其他地方都乏善可陈，但是抓住了刚需的需求，成绩自然不差。此外，项目靠近规划中的地铁6号线二期富民南路站，地铁通车后出行的便捷度将有明显提升，项目有一定潜力。总之，对项目要求不高，资金比较紧张的刚需，可以考虑。

总结：毛坯是法宝，低价是王道。

金地北辰漾时代

2018年12月25日，P(2018)164号东西湖区金山大道以北、新城十二路以西纯住宅用地被北京北辰实业股份有限公司底价78710万元竞得，楼面价5200.46元/平。金地北辰漾时代，是金地联袂北辰继金地北辰阅风华之后，在东西湖打造的第二个楼盘。

项目北面为同期拿地的中国铁建江语城，项目东面有已经交付的楼盘，底商基本都已经营业，可满足业主日常所需。

项目11月7日已经开盘， 均价约12000元/㎡，仅剩少量房源在售。

项目靠近建设中的地铁6号线二期富民南路站，出行比较方便。项目主推建面79——109㎡的户型，便于刚需上车。比较适合年轻人置业。

中国铁建江语城