盘龙城的地价6000元/平 房价马上也要上天了吧？

盘龙城这两天在武汉楼市又着实火了一把!因为在5月22日的土拍中盘龙城一块地进入到一次性报价后(此时楼面价已是6000多元每平了)百家房企争抢并三次易手，颇具戏剧性的同时也创造了武汉土拍的某种历史，当然最后是馅饼砸中了五矿。

大家要知道现在盘龙城的新盘均价大概是8000元/平，带装修的也在万元/平左右，那么为什么在新房市场这个行情的形势下，6000多元每平的地还要让辣么多开发商挤破头去争抢呢?主要有以下几个原因：

①目前汉口主城区是没有空地用于房地产开发的，其次汉口主城区大规模城中村开发多数已名花(长丰村、贺家墩、二七滨江等)有主且近期的土拍市场武汉基本没有在武汉主城区出让土地。

②即使汉口主城区有土地出让，单价和总价都不低，像二七出让的土地动辄单价万元/平、总价几十亿甚至上百亿，并不是所有房企都能一下子承受如此大的资金压力的。

③相比汉口主城区，汉口的远城区土地储备量和成交量都很大，同时地价要比主城区便宜的多。

④土地是房企生存的基础，手里长期没有地的话就离关门不远了，现在很多开发商已经转型去收购、兼并一些项目了，比如万科近几年在武汉的操作。

⑤一些首次进入武汉的房企，为了撬开武汉的市场，宁愿高成本、低利润也要把第一炮打响，在武汉立住足。

以上的分析好像给大家一种感觉是盘龙城的土地是不值6000多一个平的，那么我们具体就来看一下盘龙城或者是黄陂区目前的楼市和土地状况。

整个黄陂大致可以分成三个板块汉口北、盘龙城、前川三个板块。

汉口北板块：其中汉口北板块由于轻轨1号线很早就进驻了该区域，使得汉口北成为了整个黄陂最早与主城区联系的最紧密的一个区域，，也是黄陂区楼市最早最活跃的一块区域，但整个汉口北现在的情况是该区域内已几乎没什么在售楼盘了，甚至在汉口北区域辐射内的武湖板块。

前川板块：而前川板块由于距离主城区太远，导致了其板块相当封闭，与主城区联系相当不紧密，很多人看待前川区域的感觉是这并不是武汉下面的一个区，而更像武汉周边的一个县。

盘龙城板块：而黄陂目前楼市板块里最活跃的一个区域当属盘龙城，无论从盘量、已出让土地量都要优于前川和汉口北，特别是在区域内地铁开通、区别限购等利好的影响下，盘龙城房价也从几年前的4000、6000元/平一跃到了8000元/平左右的大关。

细化到盘龙城小区域内来看，盘龙城大概可以分为五个小板块：

①巨龙大道地铁站附近即盘龙大道和巨龙大道交汇处，此处可以说是现在盘龙城最繁华同时也是盘龙城的核心地带，该地带基本已开发完成;

②巨龙大道以北、盘龙大道以东、后湖以南、岱黄高速以西，此处是目前盘龙城在售新盘较多的一个板块，仅天汇龙城一盘体量就高达280万方;

③宋家岗地铁站附近，该处目前暂有两个楼盘恒大龙城、新力帝泊湾，此处楼盘的特点是均为带装修房源，目前价格已突破万元/平大关，均价在10000-11000元/平左右，此外土拍中三次易主的盘龙城地块也在该区域内;

④盘龙城和东西湖交接的处，此处楼盘也不是很多;

⑤后湖以北的北辰、中南拂晓城，此处未来北辰将和江苏中南置地联合造一座盘龙城新城，并且从北辰和中南拿地的指标来看，未来此处成型后应为盘龙城最高端的居住区，因为北辰和中南的地块容积率都很低，同时结合目前该区域内已有的宏宇未来海岸项目是别墅项目，此处未来成为盘龙城的改善型高端居住区应该是可以确定的。

PS资料：中南、北辰造城计划

2016年11月25日，武汉土地市场首次采用竞价熔断方案评比方式供地，北辰实业以34.3998亿的总价竞得P(2016)110、P(2016)111号地块，总建面约71.61万方。

与北辰地块相邻的P(2016)108、P(2016)109号以及东西湖P(2016)106号三宗地被江苏中南建设以33.22亿拿下，总建面约57.23万方。

目前这两个项目均已报建，其中江苏中南的地块已确定案名为中南拂晓城。

北辰在武汉已做过几个项目了，相信大家多少也有一些了解，而首进武汉的江苏中南集团，相信武汉的各位并不是很了解，一线君这里就再多着一些笔墨简短介绍一下江苏中南集团。

中南拂晓城很可能是江苏中南集团的首秀项目，江苏中南集团不仅是中国房企500强，更是5000元起家的传奇企业，其项目在江苏部分城市无论是数量和品质都是独步天下的存在。

江苏中南集团在常熟开发的中南世纪城，一个自07年以来比较成熟的项目，中南在常熟项目众多，远高于第二名碧桂园，在二手房占主导地位，中南世纪城从07年的3000多涨到清盘均价13000，目前二手房均价在24000。

在常熟市场中南项目已经牛到具备区域项目定价权!中南世纪城是中南第二代产品常熟目前最高端项目，售罄近四年进入小区依然能感受到产品细节的打磨!

当市场都觉得公寓SOHO和LOFT难卖时，中南把公寓打通做成400多平豪宅“云墅”价格立马变2.2万一平(引入天然气、民电，商水)，LOFT1.8万一平还一房难求!不变的是房子，变得是运营的思路!

一般一个首次进入到某个城市的开发商，首个项目都会追求相对完美的品质，同时以一个相对合适的价格出售。

以中南集团追求品质的匠心和其首次进入武汉的契机，未来中南拂晓城入市后相信性价比一定会非常高。

将盘龙城区域内的小板块介绍清楚了，再来看看盘龙城片区自身发展的情况。

路网：自驾、公交、地铁进主城区都很方便

目前从盘龙城开车到汉口主城区无论是走岱黄高速还是走盘龙城大桥金东西湖都还时很方便的;

目前盘龙城板块内已通了地铁即机场线，目前7号线北延长线即前川线的大致走向和站点设置也确定了，如下图，也就是说未来7号线北延长线开通后，盘龙城区域内所有小板块都可以有地铁汇集;

盘龙城目前有多路公交可以进汉口，最远可至汉口火车站附近，到东西湖金银潭附近换乘也很方便。

商业：奥特莱斯已成型、天纵城盘龙购物中心已启幕

目前盘龙城的奥特莱斯已运营了多年，在整个武汉都有一定名气，此外天纵城的盘龙购物中心也启动了，商业这一块，满足盘龙城内部需求绰绰有余。

教育：已有多所已开学的中小学

目前盘龙城有盘龙一中、盘龙一小、名流学校、刘店小学、新刘店小学、盘龙二小、盘龙四小等中小学，其中盘龙一小、名流学校都是教育质量不错的学校。

医疗：三甲医院有确定规划

为保证医疗资源均衡分布，2011年，武汉在全国率先编制医疗卫生设施空间十年布局规划，该规划获该市政府常务会原则通过。

根据规划，黄陂、新洲、江夏、东西湖、蔡甸、汉南六大新城区，每个新城区至少各建设1家三甲医院、1所专科医院、1所中医院。

盘龙城即将步入房荒&高价品质盘时代

依据一：从上面分析的盘龙城目前货量、未来的推盘量来看，盘龙城目前楼盘也不是很多了，除了天汇龙城这种巨型体量的项目，目前在市面上可见的项目最慢3年内将全部去化完成，以目前的供应量来看盘龙城迟早也会面临现在的汉口北无房可售的情况，也就是说盘龙城很快也会出现供不应求的状况。

依据二：盘龙城目前的基本配套已基本完善的同时也在慢慢更加完善，也就是说未来的盘龙城配套会更好。

依据三：地价已突破6000元/平，基于此种现实，未来的盘龙城出让的土地成本将持续走高，也就是说地价的提升必将带动房价的上涨，在6000元/平拿地的情况下，毛坯卖万元/平左右，对开发商来说可以说算是微利了。

依据四：伴随着上游区域的房价上涨，盘龙城房价也必然跟随一起涨，位于盘龙城上游的区域是东西湖，目前东西已有楼盘价格突破了2万元/平，多块地价突破万元，目前盘龙城的毛坯房源大致在1.2-1.5万/元之间，带装修的均在15000元/平，受万元/平地价的影响，东西湖的房价整体最少上涨3000元/平以上，盘龙城必然会在低于东西湖房价的基础上有2000元/平以上的上涨。