行业估值修复悄然启动 保利地产蓄能谋变

4月17日晚间，随着保利地产年报的发布，国内地产界巨头们的成绩单最终全部揭晓。

年报显示，保利地产2016年实现签约额2101亿元，同比增长36%，不仅高于行业34.8%的平均增速，也实现了自身步入千亿规模以来的最高增速。

此前，与保利同一量级的万科、恒大、碧桂园、中海等巨头的年报早已发布。一位地产分析师对时代周报记者表示，保利年报揭晓之后，才好对2016年地产巨头的业绩做系统性的梳理与总结，进而对2017年的地产形势进行研讨和预判。

事实上，对于2016年的地产界而言，除了房价的全国暴涨外，还发生了一些足以改变行业格局的事情。

首先是受到“万宝之争”的驱动，以万科为首的一线地产公司的估值开始修复，多数地产公司股价和市值获得大幅增长;同时，以万科、碧桂园、恒大、保利为首的一线巨头迎来了规模再次爆发，行业间的两极分化加剧;此外，行业间的并购、整合开始加速，尤其是以保利地产、中海地产为首的央企间整合趋势日趋明朗。

市场预计，进入2017年，这几大趋势仍将持续，并将向更深层次演进，除了继万科、碧桂园之后，保利地产、中海地产等巨头有望迎来估值的修复之外，巨型房企的规模增长将由内生式增长，逐步向内生和并购双轮驱动过度，其中具有强大资源优势和整合能力的央企巨头或将成为大赢家。

最后一份巨头的年报

2017年4月17日晚间，保利地产的年报如期公布。

年报显示，2016年保利地产实现营业收入1548亿元，同比上涨25.38%;归属于上市公司股东的净利润为124.22亿元。

不过，无论是地产业内还是资本市场，对这几组数据并不陌生。因为在此前的业绩预告中，这些数据已对外公布。

与上述不同的是，保利地产年报中的另外几组数据引起了业内的注意。

一是2016年保利地产实现销售回笼资金2041亿元，回笼率达97%;二是报告期内，保利地产经营活动净现金流净额大幅增加至341亿元;三是保利的有息负债净减少79亿元，其中短期债务仅132亿元;四是保利地产的资产负债率较同比下降1.19个百分点至74.76%，其中净负债率下降至55%，为2010年以来新低。

一大型券商的地产分析师在接受时代周报记者采访时表示，市场对于保利的年报是有预期的，但从目前年报公布的情况看，在一些关键的财务指标上，保利又超出市场预期。

其表示，与万科等巨头相比，在涉及经营质量的各项财务指标上，保利存在相对优势。

时代周报记者统计显示，目前已公布业绩的行业龙头房企，包括恒大、万科、碧桂园、融创等在内的房企净负债率均出现不同程度的上升，只有保利地产、中海实现净负债率的下降。

知情人士对时代周报记者表示，保利早在2014年起便开始主动降低杠杆规避市场波动的风险，公司的净负债比率由2013年的94.48%下降至2016年的55.24%，有息负债总额自2014年以来逐年下降，直接融资比例稳步提升，截至2016年末，直接融资比重上升至27%。

上述分析师表示，随着调控的不断升级和逐步加码，保利的财务优势大概率的会转化为经营优势。

不过，在追求财务稳健与安全的同时，保利并没有放慢扩张的步伐。

年报显示，在过去的2016年，保利通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展112个项目，拓展容积率面积2404万平方米，，总成本约1214亿元，同比分别增长84%、85%。其中，通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%。截至2016年末，公司拥有在建、拟建项目361个，待开发面积6344万平方米，可满足公司未来2-3年的开发需要。

在大规模开疆扩土之时，保利的土地储备结构也非常具有优势。数据显示，保利地产2016年全年一二线城市拓展容积率面积超过1600万平方米，占全部拓展的70%。

行业估值修复

事实上，对于2016年的中国地产业，相比于房价全国性暴涨，在企业微观层面的一些变化也格外引人注目。

其中，以万科、碧桂园为代表的地产巨头的估值修复最引人注目。2016年，受宝万之争的影响，万科股价从2015年下半年开始就一路上扬。进入2016年之后，这一趋势并未停止。数据显示，2016年11月，万科总市值一度超过3000亿元大关。而截至2017年4月21日，万科的市值仍旧高达2283亿元，市盈率接近11倍。

尽管11倍的市盈率并不是一个太高的数字，但相比于2015年之前动辄个位数的市盈率已有明显的涨幅。受万科股价暴涨的刺激，资本市场开始重估地产股的投资价值，并带动一波地产股的上涨。

时代周报记者统计显示，在过去的两年中，恒大地产的股价由2.6港元附近飙升到目前的9元左右，市值也飙升到了1240亿港元，市盈率高达21倍。而碧桂园的股价也在2.77港元附近启动，飙升到了当前7.7元附近，市值飙升到的当前的1644亿元，市盈率也接近13倍。

与万科规模之下的估值修复与股权之争双轮驱动不同，恒大和碧桂园的股价暴涨的原因是基于规模爆发的估值修复。数据显示，恒大和碧桂园2016年的合约销售额超过了 3000 亿元。

事实上，不仅是规模靠前的万科、恒大、碧桂园。同样身处A股的招商蛇口也实现了估计和总市值的大幅增长。数据显示，截至4月21日，招商蛇口的总市值已达到1561亿元人民币，市盈率超过18倍。但和万科、碧桂园、保利巨头等相比，至少在规模和利润等指标上，招商蛇口并不是一个数量级。

招商蛇口2016年的年报显示，2016年其销售规模为739亿元，离千亿元还相距甚远，而其利润为95.8亿元，但36亿元来自于投资收益所获得的一次性收益。市场预计，发生在2016年地产行业的估值修复运动仍将持续。

“在一个成熟的市场，估计修复的过程是渐渐的、轮动的，不可能一蹴而就。”上述分析师表示。在其看来，就目前来看，发端于万科的估值修复，逐步扩展到恒大、碧桂园，接下来，资本又会寻找下一步目标。

谁被低估?谁是下一个?

一个明显的对比是，虽然同样身为央企地产上市公司，招商蛇口2016年的销售额只有保利的35%，营收只有保利的40%，土地储备是保利的18%，但由于市盈率的差距，招商蛇口的市值比保利多了400亿元。因此，在一些地产行业分析师看来，保利地产被低估了。

数据显示，保利地产是众多一线巨头中，市盈率最低的公司之一。以截至4月24日的数据为例，恒大、招商蛇口、碧桂园和万科的市盈率分别为21、18、13倍和11倍，而保利地产只有9倍。

另一组数据显示，若按4月24日的收盘价来看，保利地产的PE仅为9.2倍，还不到A股房地产行业平均20倍估值的1/2。市盈率上的差距表明，一旦保利地产的市值开始修复，市盈率每提升一个点，保利地产的市值将增加百亿以上。

同样被低估的还有中海地产，年报显示，2016年房地产合同销售额2106亿港元，净利润高到370.2亿港元，仍是行业第一。