如果一定要问精英和普通人有什么不同?答案很可能是:观念上的时差。 当普通人模仿精英,在某一个赛道拼命内卷时,而精英正在悄悄切换赛道。 当今中国,一场巨变正在发生:挥别土地财政,迈向产业财政。 这场巨变将深刻改变财富分配的游戏规则,而很多人浑然不觉,仍在旧世界里拼命内卷。 01 从土地财政到产业财政 这两天,房圈最大的新闻就是土地出让金划归税务部门征收,很多人问这个新政对房地产的影响是怎样的?
我认为,短期内没有影响,因为目前只是收钱的部门变了,用途没说要变,中央和地方的分账比例也没说要变。但长远来看,影响绝对是釜底抽薪的,因为它已经触及到城市经营的底层逻辑。 大家知道,中国城市基础设施的最大融资来源不是税收、不是债券,而是土地财政,但随着卖地收入划归税务部门征收,地方政府将逐渐挥别土地财政,取而代之的是:产业财政。 大家知道,土地财政靠的是卖地,特别是住宅用地,所以地价和房价越来越贵,而产业财政靠的收税。对中心城市来说,由于三产占大头,税收的主要来源就是楼宇经济,建议大家多关注写字楼市场,这里面蕴含着巨大的机会。 举个例子,在纽约、伦敦、新加坡这些城市,不存在“土地财政”一说,其写字楼无论是售价还是租金都远超住宅。而在国内大城市,正好相反,住宅远远比写字楼卖得贵,这就是土地财政和产业财政的差别。 一言以蔽之,在产业财政的驱动下,政府一定让楼宇经济更繁荣,而住宅市场将持续受打压。
从今年的市场来看,住宅市场和写字楼市场已经开始分野。调控之后,广州住宅成交量逐渐下滑,但写字楼成交不降反升,呈现出近年罕见的井喷态势。 克而瑞数据显示,2021年前五月,广州办公市场网签32万㎡,比去年同期两倍还要多,也远超2019和2018的同期。这个数据还不包括政府向企业定向出让的商办用地,如果加上这个数据,写字楼的成交量只会更大。
02 科技公司买楼已蔚然成风 写字楼市场之所以出现井喷态势,有两个原因,一是政府在土地供应、政策优惠方面给予写字楼更多的倾斜。 以广州为例,这几年出让的一线沿江地块,绝大部份都给了写字楼,根本没有住宅的份儿。建写字楼的都是靓地、熟地,当然不愁卖。 另一个原因是企业的观念也在发生变化,越来越多的大企业已经不愿意当租客,而倾向于买地、买楼当房东。 最近几年,中国写字楼市场最大的买家,已经不是金融和房地产公司,而是科技公司。 数据显示,全国共有606家A股科技类上市公司,其中275家涉足地产投资,占比高达45%,科技公司买楼已蔚然成风。 其中,最醒目的当属阿里、腾讯、小米、百度、京东、字节跳动、唯品会等互联网巨头,开始在各大城市跑马圈地、拿地买楼。
广州琶洲(人工智能与数字经济试验区核心区) 2019年,字节跳动以50亿购入北京海淀区的方恒时尚中心,2020年底,正式启用,这是字节跳动的首个自有产权办公楼。 同一年,字节跳动斥资90亿收购位于北京市海淀区北三环的大钟寺中坤广场,总建筑面积43万平方米,占地面积14万平方米。 游戏巨头三七互娱财报还透露,该公司最近几年在广州,多次购置办公楼,总耗资30亿元。 这两年全球大放水,手握大量现金流的互联网巨头,因为担心现金贬值,拿地、买楼的积极性空前高涨。不唯中国,全球互联网巨头都在当房东。 更让人玩味的是,企业有楼,在关键时刻还能回笼现金、帮扶主业。 2020年4月,LG集团成功将中国总部大楼——LG双子座大厦出售给新加坡一公司,售价约约合人民币80.46亿元,用于回笼现金。这栋楼建造于2005年,LG当时耗资约4亿美元。 15年过去,这栋楼升值幅度320%。 另一个众所周知的例子是搜狐,旗下三座大厦的价值已超过公司总市值。 2011年,搜狐市值曾超过270亿元人民币。目前,搜狐的市值已经跌到了约43亿元人民币。但它在股价鼎盛时期低价置办的三座大楼:搜狐网络大厦、搜狐媒体大厦、搜狐畅游大厦,市场估值已经高达68亿元。 副业比主业还能赚钱,不知道现在的搜狐有没有后悔当初怎么没多买几栋楼。
03 保利楼宇,产业财政的坚强后盾 看来,关键时刻还是有楼靠谱,无论是个人,还是企业。 当前,大城市正在从“土地财政”向“产业财政”的过渡期,提前布局商办市场、抢占楼宇经济的蛋糕,是为明智之选。 那么在广州,聪明的投资者该如何购置楼宇不踩坑呢?要知道,写字楼比住宅市场复杂得多,非常考验发展商的资金实力、运营能力和招商能力。 |
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