自2018年下半年开始,一二线核心城市再次成为房企投资拿地的重心,中西部城市土地市场回归火热。根据克而瑞数据显示,2019年1-9月全国土地成交金额TOP10的城市累计成交11911亿元,同比增长21.3%;武汉位列于第四位,同比上涨56%;规划建筑面积3022万平方米,同比增长4%;同时结合武汉住房管理局官网数据显示,武汉商品库存继续上升,所以是不是在明后年,武汉住宅会过剩吗? 土地供应、出让金双双上涨,成交楼面价上涨50% 根据克而瑞数据,在2019年1-9月,武汉市土地市场成交总价1199亿元,同比上涨56%,排名全国第四,次于杭州、上海、北京;规划建筑面积3022万平方米,同比上涨4%,排名全国第二,仅次于昆明。 从土地成交价上看,2019年前三季度土地出让金明显增加,在前三季度武汉市共有34宗地块溢价成交,其中溢价率超过50%的地块有7宗,包括花山2宗地、黄家湖军运会附近地块2宗、菜单老城、黄陂横店和光谷南各1宗,房企拿地态度较为积极。 仅溢价率方面,就从2018年的3.75%上涨到10.99%,这种热度仍一度延续到10月份的土拍上。根据前三季度的出让总金额和规划建筑总面积,我们初略算出,武汉各类土地成交楼面价为3967元/平,相较于2018年2636元/平的楼面价,同比上涨50%;楼面价的大幅上涨,不难看出武汉土地越来越贵,开发成本也是越来越高。 而细致到住宅用地来看,2019年1-9月武汉住宅用地成交楼面价6041元/平,较18年上涨27.9%。单成交的万元地块就达到了7宗,比去年多出4宗,且成交的区域还为去年不曾诞生万元地的汉阳区、东湖高新区。住宅用地楼面价的上涨,也给了未来区域房价上升的空间,但同时不能忽视的是,武汉的住宅库存也正越来越多了。 武汉住宅库存量创新高,供需拉锯扩大 虽然今年前三季度武汉的土地供应增幅只有4%,但是从房管局数据来看,截至9月末,武汉市已批准预售尚未网签的商品住房 150568套,面积1678.44万平方米,达到今年的最高值,预计去化周期约9个月。 住宅库存量进一步增加,市场供应量也在接下来的第四季度进一步释放,在武汉房管局公布的第四季达到可售条件的商品房面积达800万方,新增供应量逐渐增多;住宅库存只升不降,可见武汉房源的消耗速度是在放慢的。 而武汉拥有购房资格的人也正在减少;根据2018年各城市人口增量来看,全国10强城市中武汉并不在其中,次于深圳、广州、西安、郑州等10城市;作为全国大学生数量第二多的城市,武汉本应该留下最多的人口,但最终却在为他人做嫁衣。 早在2017年-2018年武汉市得益于率先放宽落户政策,还是成功吸引了一大批大学生、人才落户,成为最先收获人才红利的城市;但在2019年,全国抢人政策遍地开花,不少一二线城市放宽落户的同时,还增加了人才购房政策,如南京在近期发布了“所有在售房源向海内外人才全开放,并为人才购房开辟优先通道”的人才购房新政,其他城市抢人越来越激烈。没有足够的人,便没有足够的购买力。 项目去化难度加大,楼市横盘期将来 虽然土地供应的只增不减也是住宅库存增加的一个间接原因,但购买力的不足更y应该是被关注到的;除了有购房资格的人口外,还有一个不可忽视的原因便是,购房成本的增加。 在今年的土地市场上,主城区一扫之前的供应短缺,连连有优质地块出让,当然这些地块捆绑的条件也都非常多,比如自持商业、写字楼,拍卖熔断之后还要竞配学校、医院、保障房等,使得房企不仅要开发一个小区,还要给小区及附近的人配有各种生活配套,随之而来的是土地实际开发成本增加。 众所周知,当前的通货膨胀,最明显的就是今年猪肉价格的疯狂上涨,100元在近期只能买3-4斤猪肉;生活成本的升高,土地开发成本升高,购房成本怎么可能控制不变? 这也可以理解为何今年新盘价格的不断上涨,新获预售价格普遍上涨,不断看到这个区房价天花板被捅穿、那个区房价最高值被刷新。根据豆姐昨天的房价地图也可以看出来,武汉各区房价较年初相比都是上涨趋势的。武汉房价万元均值从一环到二环持续了7年,从二环扩展到三环用了3年,从三环到四环更是用了不到2年的时间。 购房成本肉眼可见的增加,这对于购房者来说,攒钱的速度是根本不够的;同时武汉入市推盘项目数量也在增加,但去化率却并不高;在11月首周武汉20个项目入市,最终当日去化完全的项目仅有6个,以往所向披靡的日光盘也沦落至平销局面,这也是今年为什么一房难求的现象越来越少了。 以上种种原因之下,最后造成的就是武汉市场住宅逐渐过剩,市场将迎来横盘期。 |
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