房地产后半场逻辑：寡头竞争格局已显

调控令房企格局正发生愈发明显的变化，寡头化成为不可避免的趋势。

“北京最近出让了很多土地，按照账面算不过账来。一些对风险承受能力极强的房企还在拿地，但中小房企就已经承受不起。大房企能承受赔本的地块，对于中小房企可能是灭顶之灾。”一家中小房企高管对21世纪经济报道记者表示。

土地市场正出现明显变化。中原地产研究中心统计显示：2017年前5月，拿地最多的30大房企拿地总金额超过6685亿(只计算招拍挂部分，不考虑权益分配)，同比2016年上涨62%。值得注意的是，这些积极拿地的房企中，绝大部分为大型房企。

中原地产首席分析师张大伟表示，大部分房企在密集楼市调控下，因为销售数据良好，同时2016年储备了大量资金，拿地依然积极。包括北京等城市虽然楼市降温，但土地市场特别是优质的住宅地块，成交依然活跃。

大房企优势明显

随着调控持续深入，拥有土地多寡是决定开发商可售库存的重要要素。而如今，还能在土地市场火拼的房企，以大型房企为主力。

中原地产数据统计显示，2017年前5月，拿地最多的房企为碧桂园，拿地总额642.79亿;拿地总额在300亿以上的房企包括保利、恒大、中海、龙湖、首开、万科、华润等。

张大伟表示，整体看，2016年房企经过一年的去库存，在一二线城市基本属于持有大量现金阶段，所以即使在约束条件非常多的情况下，房企依然获取优质住宅用地。

上述房企高管认为，房地产整体趋势正向寡头化发展，房企集中度越来越高。大型房企在获取资源、融资、品牌建设等各方面能力均强于中小房企。“大家对风险承受力产生极大分化。我们算不过账来的地块大型房企就可以承受。”该人士表示。

广发证券分析师乐加栋也认为，，目前地产行业面临拿地难、融资难、利润率下降的局面，需要在一定的规模基础上，才能保证企业顺利发展。而龙头公司具有明显的成长机会大、资产安全性高优势。

乐加栋发现，这种逻辑也反映在股价上。市场在重视当前规模的同时，企业的持续成长也是影响公司2017年以来股价表现的重要因素。龙头公司当前能够维持较高的规模复合增速，同时具备抵御市场调控的能力而加速成长;中小地产公司近几年销售规模萎缩，在资本市场的股价表现也差强人意。

比如，碧桂园、中国恒大、融创中国是内房股年初以来涨幅前三的公司，其5年销售金额复合增速分别达到48%、36%、52%，高于内房股平均的24%，高于全国15%的平均水平。股价涨幅40%以上的公司，近5年的平均复合销售规模增速达到31%;而股价涨幅未达20%的公司，5年平均销售复合增速为18%。由此可见，销售成长的兑现是股价兑现的先决条件。

后半场格局基本固定

随着一二线城市城镇化率提升，房地产市场正逐渐走向后半场，而集中度提高是后半程竞争的主要特点。

2016年营业收入超过500亿元的沪深及大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为1135.90亿元、1103.02亿元，同比增长29.30%和28.72%，领先优势显著;营收规模在100-500亿区间的这两类公司营业收入均值分别为207.77亿元、215.59亿元，均保持了超20%的增速;但营收规模在100亿以内的上市公司增速则明显落后，分化进一步加剧。

乐加栋称，房地产行业发展进入后半场，估值下降但是集中度进入快速提升阶段，销售额TOP20房企市场占比达到25.2%，TOP10房企达到18.7%，近8年分别提升了15.2个和10.0个百分点。大房企市场份额不断提升。

西南证券分析师王立洲认为，政策调控因城施策、银行信贷逐步收紧进一步强化了龙头房企的优势，持续的调控政策打压了市场预期，与龙头公司优异基本面的剪刀差持续扩大。

此外，从目前房企销售排行榜来看，房地产市场格局已基本固定。弯道超车和黑马出现的可能性在降低。

监测的房企前5月销售数据中，排名第一的碧桂园销售额高达2521.6亿，排名第二为万科2271.7亿，排名第三为中国恒大1820.8亿，保利地产和绿地集团在千亿左右，中海地产、融创中国在八百亿区间，紧跟着是龙湖地产、华夏幸福和华润置地。

碧桂园1-5月销售金额增速超过160%，其今年胜在布局和货量充足，得益于三四线城市的销售火热。融创销售额同比增长92%，其5月单月销售206亿元，成为重点房企中为数不多销售额环比上升的房企。