20天17城限购保刚需 武汉离限购收紧还远吗？

摘要：2017年3月，全国楼市开始新一轮楼市调控，20天的时间内，据不完全统计，北京、广州、长沙、三亚等17地都出台了有关房地产调控的政策。北上广深集体“认房又认贷”，或有更多城市跟进调控。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”为回归这一定位，调控之手从限购到房贷持续加码升级。

五个月前，2016年10月，10天的时间内，20个城市出台限购新政，房地产市场迎来一轮的收紧调控。五个月后，2017年3月，全国楼市开始新一轮楼市调控，20天的时间内，据不完全统计，北京、广州、长沙、三亚等17地都出台了有关房地产调控的政策。

业内专家向记者表示：“房地产平稳发展是‘红线’，要将‘房子是用来住的，不是用来炒的’作为根本遵循。在今年接下来的时间里，应该在努力‘因城施策去库存’的同时，坚持‘分类调控不动摇’。通过健全和实施调控机制，出台和实施有力的政策措施，将进一步改善供求关系，同时稳定市场预期，使房地产市场平稳健康发展。”

二三四线城市同时发力

相比去年十月调控主要集中在一线城市和热点二线城市，本轮调控二、三、四线城市可谓同时发力。

记者梳理发现，去年有过大涨的二线热点城市调控升级成为趋势。进入3月以来，杭州、南昌等多个二线城市出台调控政策。另外，河北张家口、涿州，海南三亚，浙江省嘉善县等三四线城市纷纷加入调控行列。

根据国家统计局的数据，1—2月份，商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。国家统计局还指出，三、四线城市去库存力度加大，1—2月份非重点城市商品房销售面积同比增长35.9%，增速比上年全年加快14个百分点，重点城市房价在1—2月趋于稳定。

从数据来看，一二线城市受调控影响，交易量有所放缓。但是从数据看总体销售面积出现明显增加，主要是三、四线城市销售有超过预期表现。

“投资外溢现象明显，尤其是环一线城市的周边三四线城市，市场出现热销，一些楼盘外来投资客超过6成，投资需求释放拉动销售数据。”业内人士向长江商报记者指出，部分二、三、四线城市已现过热苗头，成为引发调控升级的重要原因。

此外，继北京17日发布“认房又认贷”的楼市调控升级方案后， 广州发布的新政也明确采取“认房又认贷”的规定。长江商报记者注意到，在广州也实行“认房又认贷”后，北上广深一线城市集体进入“认房又认贷”时代。

某研究院智库中心研究总监严跃进表示，在北京之后，包括石家庄、广州和郑州相继出台政策，说明新一轮的收紧政策序幕正式开启，这也标志着在去年“930”新政的基础上，新一轮的加强版的限购政策开始启动，体现了今年对于热点城市房地产市场稳定的重要导向和思路。北上广深“认房又认贷”的思路，对于一些房价管控有压力的二线城市，具有借鉴意义。

武汉离限购收紧还远吗？

在这样的市场背景下，武汉离限购收紧还远吗？

记者梳理发现，2016年四季度武汉多次出台调控政策。2016年10月2日，武汉市部分区域实行住房限购限贷措施，首套房商业贷款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%，本地人最多可购2套房，外地人最多可购1套房。

2016年10月8日，武汉迎来调控加码。武汉户籍居民家庭购买首套房首付30%，购买第二套房首付50%，购买第三套房停贷，需付全款，非武汉户籍购买首套房首付30%，购买第二套房停贷，需付全款；11月14日，武汉再次提高武汉限购要求，包括本地户籍限购两套，，外地户籍购房需连续两年缴满社保或个税；12月21日，武汉市房管局下发通知，扩大武汉市住宅限购范围。在限购区域内，武汉本市户籍居民购买二套房最低首付款比例为50%，禁止购买第三套房。

随着全国楼市调控的升级，近期关于武汉也将出台新的调控政策风声四起，但到目前为止没有任何实锤。

事实上，在限购、限贷、春节淡季等因素综合作用下，武汉楼市成交量连续3个月下降。武汉楼市已然出现降温趋势，所以在稳定房价上，前几轮的调控效应明显。但进入3月以后，武汉楼市火热异常，各个片区开盘频频日光，颇为引人关注。

相关数据显示，截至2017年3月16日，武汉共开盘44个项目，已经出现了20个日光盘，武汉楼市热度未减。楼盘开盘去化率达到80%。业内认为，楼盘频频日光，由此推测，在限购高压政策下，武汉楼市还是有一定的需求。

对此，某研究院研究总监严跃进在接受长江商报记者采访时表示：“对于武汉来说，此前的购房政策相对来说已经是比较严厉的，本身就已经针对一二手房采取了比较严厉的限购做法，此类做法甚至比此前类似南京等城市的政策还要严厉，所以预计类似针对外地人购房的社保要求等预计不会做新的变动。后续不排除对于武汉其他非限购区域也会将其纳入到限购的范围内，同时对于当地公积金政策的使用等，或许会更加优先考虑导向第一套购房者，而非二套购房者。

2017年楼市将温和减速

虽然武汉目前暂没有新的调控政策出台，但不可否认的是，全国多个城市已开始新一轮楼市调控，那么是否会有更多的城市加入调控大军？会有哪些新的措施？ “从后续管控的思路来看，即便是已经限购的城市，调控政策继续加码的可能性很大，或者说从建议角度来看，适当提高社保缴纳年限、二套房贷首付比例提高、公积金贷款提高申请门槛、有购房交易记录的在重新认购时需要符合相关要求、交易个税和增值税、商住两用房购房政策调整等内容都是可以尝试去做的。”严跃进表示。

“分类调控会是主要的思路，这和楼市的复杂性有关系，当然分类调控也使得对于各地楼市的情况需要更细致的把握，毕竟形成了数量庞大的调控内容。”

另一方面，本轮楼市降温期来得比较慢，业内认为2017年降温应在3月份开始，但最近的抢房等现象，说明潜在需求还是很强的。从楼市调控角度看，预计降温的动作会继续出现，既是为了管控房价，也是为了促进市场预期的稳定。

楼市未来趋势如何？业内认为，楼市在2017年将温和减速，预计房地产销售和新房开工量将会同比下降，房地产投资同比增长率从2016的6.6%下降至1%，并有可能在2017年上半年出现同比负增长。房价上涨速度可能放缓，但各城市间的表现分化仍然明显。