从土地财政到产业财政，买楼逻辑变了！

如果一定要问精英和普通人有什么不同？答案很可能是：观念上的时差。

当普通人模仿精英，在某一个赛道拼命内卷时，而精英正在悄悄切换赛道。

当今中国，一场巨变正在发生：挥别土地财政，迈向产业财政。

这场巨变将深刻改变财富分配的游戏规则，而很多人浑然不觉，仍在旧世界里拼命内卷。

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从土地财政到产业财政

这两天，房圈最大的新闻就是土地出让金划归税务部门征收，很多人问这个新政对房地产的影响是怎样的？

我认为，短期内没有影响，因为目前只是收钱的部门变了，用途没说要变，中央和地方的分账比例也没说要变。但长远来看，影响绝对是釜底抽薪的，因为它已经触及到城市经营的底层逻辑。

大家知道，中国城市基础设施的最大融资来源不是税收、不是债券，而是土地财政，但随着卖地收入划归税务部门征收，地方政府将逐渐挥别土地财政，取而代之的是：产业财政。

大家知道，土地财政靠的是卖地，特别是住宅用地，所以地价和房价越来越贵，而产业财政靠的收税。对中心城市来说，由于三产占大头，税收的主要来源就是楼宇经济，建议大家多关注写字楼市场，这里面蕴含着巨大的机会。

举个例子，在纽约、伦敦、新加坡这些城市，不存在“土地财政”一说，其写字楼无论是售价还是租金都远超住宅。而在国内大城市，正好相反，住宅远远比写字楼卖得贵，这就是土地财政和产业财政的差别。

一言以蔽之，在产业财政的驱动下，政府一定让楼宇经济更繁荣，而住宅市场将持续受打压。

从今年的市场来看，住宅市场和写字楼市场已经开始分野。调控之后，广州住宅成交量逐渐下滑，但写字楼成交不降反升，呈现出近年罕见的井喷态势。

克而瑞数据显示，2021年前五月，广州办公市场网签32万㎡，比去年同期两倍还要多，也远超2019和2018的同期。这个数据还不包括政府向企业定向出让的商办用地，如果加上这个数据，写字楼的成交量只会更大。

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科技公司买楼已蔚然成风

写字楼市场之所以出现井喷态势，有两个原因，一是政府在土地供应、政策优惠方面给予写字楼更多的倾斜。

以广州为例，这几年出让的一线沿江地块，绝大部份都给了写字楼，根本没有住宅的份儿。建写字楼的都是靓地、熟地，当然不愁卖。

另一个原因是企业的观念也在发生变化，越来越多的大企业已经不愿意当租客，而倾向于买地、买楼当房东。

最近几年，中国写字楼市场最大的买家，已经不是金融和房地产公司，而是科技公司。

数据显示，全国共有606家A股科技类上市公司，其中275家涉足地产投资，占比高达45%，科技公司买楼已蔚然成风。

其中，最醒目的当属阿里、腾讯、小米、百度、京东、字节跳动、唯品会等互联网巨头，开始在各大城市跑马圈地、拿地买楼。

广州琶洲（人工智能与数字经济试验区核心区）

2019年，字节跳动以50亿购入北京海淀区的方恒时尚中心，2020年底，正式启用，这是字节跳动的首个自有产权办公楼。

同一年，字节跳动斥资90亿收购位于北京市海淀区北三环的大钟寺中坤广场，总建筑面积43万平方米，占地面积14万平方米。

游戏巨头三七互娱财报还透露，该公司最近几年在广州，多次购置办公楼，总耗资30亿元。

这两年全球大放水，手握大量现金流的互联网巨头，因为担心现金贬值，拿地、买楼的积极性空前高涨。不唯中国，全球互联网巨头都在当房东。

更让人玩味的是，企业有楼，在关键时刻还能回笼现金、帮扶主业。

2020年4月，LG集团成功将中国总部大楼——LG双子座大厦出售给新加坡一公司，售价约约合人民币80.46亿元，用于回笼现金。这栋楼建造于2005年，LG当时耗资约4亿美元。

15年过去，这栋楼升值幅度320%。

另一个众所周知的例子是搜狐，旗下三座大厦的价值已超过公司总市值。

2011年，搜狐市值曾超过270亿元人民币。目前，搜狐的市值已经跌到了约43亿元人民币。但它在股价鼎盛时期低价置办的三座大楼：搜狐网络大厦、搜狐媒体大厦、搜狐畅游大厦，市场估值已经高达68亿元。

副业比主业还能赚钱，不知道现在的搜狐有没有后悔当初怎么没多买几栋楼。

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保利楼宇，产业财政的坚强后盾

看来，关键时刻还是有楼靠谱，无论是个人，还是企业。

当前，大城市正在从“土地财政”向“产业财政”的过渡期，提前布局商办市场、抢占楼宇经济的蛋糕，是为明智之选。

那么在广州，聪明的投资者该如何购置楼宇不踩坑呢？要知道，写字楼比住宅市场复杂得多，非常考验发展商的资金实力、运营能力和招商能力。