2020年武汉市房地产市场分析(2)

总体上，在疫情之年，武汉土地市场土地成交量不降反增，地价继续攀升，地王时隔五年后再次刷新，体现出房企对武汉市场前景的信心。拿地主体方面，土地招拍挂市场的赢家进一步向品牌房企和国资房企集中。

二、新房市场

2020年，武汉新房市场经历冰封、重启，再到逐步复苏，重新回到供销两旺的状况。武汉新建商品房全年成交20.12万套，其中，新建商品住房成交17.54万套，同比减少16.14%，成交面积1961万平米，同比减少16.43%。虽然武汉新建商品住宅成交量同比去年有所下滑，但依然位居全国城市住房销量第一位。

（一）住宅市场

1、供应情况。全年累计供应商品住宅2120.73万㎡，比去年增加15.20%。其中，第四季度全市新建商品住宅供应786.49万㎡，占全年的37.09%。从各月来看，在疫情减缓、武汉解除封城的4月，供应量逐步恢复，不断增加，“金九”集中推货达到全年峰值，当月供应345万㎡。

图表7：2020年各月新建商品住宅供应量

2020年武汉市房地产市场分析

截至2020年12月末，已批准预售尚未网签的商品住房17.57万套，面积2059.59万平方米，库存去化周期约12.6个月。

预计2021年第一季度将有126个项目、512.09万平方米商品住宅可达到销售条件。

2、成交情况。整体而言，受上半年的疫情影响，全年新建商品住宅成交套数和成交面积同比均有所减少，成交的区域性集中，成交价格在稳定中微涨。

成交数量。2020年，全市新建商品住宅成交175350套，比上年减少16.14%，成交面积1961.05万平方米，比上年减少16.43%。其中，第四季度成交73559套，796.95万平方米，同比分别增长17.23%和11.82%。

图表8：2020年各月新建商品住宅成交量

2020年武汉市房地产市场分析

区域方面。主城区、新城区和开发区的成交套数分别为83833套、69579套和21938套，比例为48:40:12，主城区占接近一半的份额，说明市场力量进一步向主城区聚集。主城区中，洪山区因白沙洲和青菱等区域的不断开发，供应充足，成为成交量最大的行政区；汉阳区、硚口区和江岸区主要依靠城市更新获得土地，增加了新房供应，如五里墩、钟家村、古田、二七滨江商务区等，特别是硚口区，成交套数同比去年翻倍。开发区中，东新区依然力压经开区，成交套数是经开区的三倍以上；远城区是刚需的主要战场，成交量基数一向较大，但是同比上年增幅继续下降，特别是新洲区和汉南区，因新区开发造成供大于求，成交量暴跌一半，部分区域的风险开始显露。

图表9：2020年各区新建商品住宅成交情况

图表10：近一年新建商品住宅成交价格变化

2020年武汉市房地产市场分析

成交价格方面。根据国家统计局的最新数据，2020年全市新建商品住宅价格指数处于平稳微涨态势，月度平均涨幅为0.4%，全年综合涨幅4.7%。受疫情影响，2至4月出现涨停和微跌，6月又较大幅度反弹，下半年涨幅逐步收窄。其中，10月全市新建商品住宅成交价格环比上涨0.4%，同比上涨5.8%；11月环比上涨0.2%，同比上涨5.1%；12月环比上涨0.3%，同比上涨4.5%。从备案价来看，预售项目限价进一步松动，但是实际销售普遍存在一定的折扣，部分供大于求的区域，降价销售已成为常态，如东西湖区的吴家山新城、黄陂区的横店、新洲区的阳逻和汉南区的纱帽等区域。

3、新建商品住宅市场总结。2020年的新建住宅市场，成交量有所下滑，成交价格涨幅有所收窄，但在经历疫情后的表现总体超出预期，在成交套数和成交面积上继续夺得全国双料第一的头衔，部分区域的分化势头更加明显。预计2021年武汉新房市场将保持稳中有进的发展势头，中心城区的刚需区域将稳步上涨，远城区的购买需求会进一步下降。

（二）商办市场

2020年全市新建商业用房和写字楼市场成交量整体再度下滑，成交套数同比分别均减少11.92%和24.14%。

1、商业市场。2020年全市商业用房合计成交12951套，成交面积106.07万㎡，同比去年分别下滑11.92%和7.28%。其中，第四季度成交套数为5234套，成交面积42.96万㎡，相对于第三季度环比增长25.28%和20.47%。

图表11：2020年各月新建商业用房成交量

图表12：2020年各月新建商业用房成交量增幅

从各区域看，2020年主城区、新城区和开发区的商业用房成交套数分别为5996套、5266套和1689套，占共成交套数的比值为46:41:13，与住宅相比，商业在三大区域的成交结构相近。