2020年武汉市房地产市场分析

2020年武汉市房地产市场分析，2020年，在新冠肺炎疫情的阴霾下，武汉土地市场从断供、重启、复苏到飘红，房企对优质和热点地块的争夺强于去年，没有出现商住地块流拍现象。

摘要：2020年的武汉楼市，经历疫情的严峻考验，在全国楼市的沉浮中依然取得了不俗的成绩，多项指标继续领先全国，体现了城市发展韧劲和后劲。全年土地成交面积（1473.94万㎡）和地价款（1871.10亿元）再创历史新高；新建商品住宅供应面积（2120.73万㎡）同比增加15.20%，成交套数（175350套）和面积（1961.05万㎡）虽然同比分别减少16.14%和16.43%，但成交套数及面积继续稳居全国第一；新建商办市场的成交再度下滑；二手住宅成交量和价格微涨但颓势尚在持续。

2020年武汉市房地产市场分析

一、土地市场

2020年，在新冠肺炎疫情的阴霾下，武汉土地市场从断供、重启、复苏到飘红，房企对优质和热点地块的争夺强于去年，没有出现商住地块流拍现象。2020年全年累计供应土地188宗，其中21宗未成交（终止2宗，延期7宗，撤牌10宗，流拍2宗（加油站用地）。全年成交土地167宗，比2019年减少15宗；土地累计成交面积1473.94万平方米，同比增长32.85%；土地累计成交价款1871.10亿元，同比增长7.81%，土地成交面积和总价款增长幅度明显。从供地节奏来看，上半年受新冠肺炎疫情的影响，出现了一个多月的土地“断供”现象，下半年开启了疫后的供地“狂奔”模式，其中第四季度成交62宗，占全年成交宗数的37%。

图表1：近五年土地成交情况表

图表2：2016年至今土地成交统计图

2020年武汉市房地产市场分析

土地价格方面，2020年全市平均楼面地价为5655元/平方米，同比上年增长1.1%；总体溢价率为9.2%，相比上年的11.9%下降2.7个百分点，溢价地块57宗，占总成交地块宗数的34.1%，溢价地块主要集中在东湖新技术开发区（11宗）、蔡甸区（9宗）、黄陂区（9宗）和东西湖区（5宗）等开发区和新城区。溢价率50%以上的高溢价地块，除了两宗为加油站地块，其他均为纯住宅地块，仅东湖新技术开发区就占据4宗，东西湖区和蔡甸区也分别占2宗。位于江岸区二七滨江的P（2020）122号被华润以总价65.7亿元竞得，楼面地价30558元/平方米，溢价率52.8%，刷新了2016年碧桂园在汉阳滨江创造的单价地王记录（楼面单价20017元/平方米，溢价率288.79%）。

用途结构方面，2020年成交的地块主要以住宅用途为主，其中住宅类用地（纯住宅、住宅混合）73宗，商服类用地（纯商服、商服混合）35宗，住商混合用地46宗，其他（加油加气站、工业、交通场站等用地）13宗。第四季度成交的纯住宅用地达到31宗，超过全年纯住宅用地的一半。

图表3：2020年各用途土地成交宗数和占比

图表4：2020年各用途土地成交情况

图表5：2019年和2020年各城区土地成交宗数和占比

2020年武汉市房地产市场分析

区域结构方面，主城区和新城区的土地成交宗数相差不大，其中主城区成交50宗，开发区30宗，新城区87宗。同比上年，主城区和开发区的土地成交数量均有所减少，而新城区则有所增加。主城区的武昌和汉阳是供地大户，而汉口三区则供地稀少；新城区除了汉南其他区域均超过10宗，黄陂一枝独秀，得益于其成片出让的大手笔，以27宗拔得头筹。两大开发区的土地成交宗数相当，东湖新技术开发区的最大赢家是花山和光谷东，分别成交8宗和4宗，成交密集度远超其他区域。

图表6：2020年各行政区土地成交情况

2020年武汉市房地产市场分析

全年的拿地企业中，全国性品牌房企84家，占拿地企业的50%；省市区级别的国资企业33家，占20%；民企42家，占25%，其中本地民企32家，外地民企10家；工业和油气企业7家；村集体企业1家。绿地全年斩获9宗地，土地总面积254.02万平方米，地价款20.52亿元，成为本年度最大的土地赢家。除了绿地，融创、中交、武地、龙湖、恒泰天纵等房企拿地数量均在3宗以上，但与去年相比，大规模集中拿地的企业有所减少，一方面是市场竞争依旧激烈，另一方面，“三道红线”的背景迫使部分企业不得不改变原来的激进策略。新进面孔方面，本年度新进入武汉的房企有杭州华景川、成都德商、广西彰泰、江西东投、杭州保亿等五家房企。