2020武汉的房子该不该买?给武汉购房者最后11条建议！(2)

第七条，ZF重视一个区域的标志——配重点学校

在武汉这种买房特别现实的市场，决定房价高低的元素排序：配套（学区）——稀缺景观——产业/人口——规划预期——产品配置/品牌。

但是，这只是一般排序，并不适合所有人。如果你自住，当然优先考虑配套，如果实在没什么配套，那么你和配套的距离长短也是第一考量因素。

但如果你纯粹是考虑资产配置，那么优先考虑的反而是“区域规划预期”。

产业/人口，这一项指标，过于依赖ZF对区域的重视，比较玄学，几乎没有人可以预测版块产业和人口吸附前景。

但反过来说，ZF对一个区域的重视，最直接的标志是什么？——ZF在新区规划重点学校，包括名校的分校。这种规划落位，比什么公园、绿道值钱100倍。

第八条，置换起步——总价至少提升50%

置换，是目前武汉楼市比较主流的需求。哥和很多购房者有过交流，以前总以为第一次置业的客户比较冲动，后来哥发现，第二次置业（置换）的客户，才最上头。

他们冲动在哪里呢？——第一套房缺什么，第二套房就冲着弥补那一点缺陷去买。

比如第一套房没小区，就买园林特别漂亮的；第一套没景观，第二套在湖边，就很有杀伤力；第一套户型差，第二套一定要买方正通透……

以上是人之常情。

但千万不要被第一套房的痛点，牵着鼻子走。置换的目的千千万，但总结一条原则的话，哥认为置换的总价门槛，应该比第一套住房至少贵50%，上不封顶。比如你第一套房现价200万，那么再置换就是总价300万起步。起码达到这个幅度，地段、配套、产品力各个方面相比第一套才有明显提升。

哥一位朋友住卧龙墨水湖边，二手房价在200万出头，哥建议他按300万+总价去置换。最后他以350万置换到钟家村，有学区，地段更好，有明显产品迭代，面积提升30个平方。

除了面积提升幅度不够大之外，其他方面都优于原居所。未来武汉的购房政策大概率不会全面放松，房票和贷票都非常珍贵。

如果你还有能力置换，那么请尽量争取一步到位。

第九条，如果不是豪宅，多关注餐厅

我们评判一个楼盘，最好带入具象的生活场景去想象。除了看他用材用料，各种品牌档次，园林做了多少硬景，户型是否方正/通透/浪费面积多少之外，哥建议大家多关注餐厅+厨房。

因为除非你买160平以上大平层，会有1~2间功能房随便你折腾，大部分120平以下户型，每个房间都不大。有小孩之后，3房只能勉强把人都住下。

所以无论居家办公加班、吃饭还是辅导小孩学习，日常谈心，最后你会发现，整个家使用率最高的，其实是餐厅。

所以有人说，餐厅是否足够大，是否有中西双厨，能不能设计餐岛，有没有能至少多加一个吧台的空间，就是真伪豪宅过滤器。

这话虽然极端，但作为你们家一家人互动最频繁的区域，餐厅应该拥有更高的地位，那种明显随意摆放的餐厅，甚至能同时对着三个房门的餐厅，入住后你才知道有多不人道。

第十条，像开发商那样去卖房

二手房难卖，是现在武汉楼市的现实，但是相比一手房，买二手房的客户，真真实实是准备买来自住的，不要轻易放过他。除了地段，价格，户型外，最影响人买家决策的是什么？或者你唯一能优化的是什么？

让房子，看起来更漂亮，看起来可塑性更强。毛坯房永远最好卖，因为既没有装修溢价，可塑性也最强。其次呢？当你已经搬离这套房，哥建议你把用了N年已经发黑的沙发、破角裂口的家具，全都扔了吧！不要再堆在家里，你都不想要的东西，别人买家也不想要啊。

你尽量把家里收拾干净，放几盆绿植，各种破烂都甩掉。虽然不可能像开发商做样板房那样捯饬，但也不要留个垃圾堆让买家看吧。人基本上都很感性，哪怕他也知道过户后总会全屋格式化，但他看房时眼见为实的屋内环境，你给他的感觉是不是舒适，甚至可以超越地段/价格影响他行为。

如果你家里堆满垃圾，人买家还有意入手，那只有一个可能，你定价太低……

第十一条，明年，又是一个新的周期

最后，哥总结一句，当下武汉楼市各种疲软、降价，本质上都是因为开发商资金链紧张。明年，该完成的任务完成，该下课的下课，又将进入一个新的周期。昨天推送后，有很多朋友问，是不是就意味着房价又要上涨呢？其实，房价每年都在涨啊，平均差不多5~8%的年均幅度，这几年都没有变化啊。

是开年上涨，还是年中用完涨价幅度；是像去年那样温水煮青蛙，还是像今年这样一次用完幅度，又有什么区别呢？

你永远不知道政策和降价，到底哪一个会先来临，我们不用预测未来，只用把握好现在。