2020武汉的房子该不该买?给武汉购房者最后11条建议！

2020武汉的房子该不该买？给武汉购房者最后11条建议，分销——降价——逼员工买房，疲软三连后，武汉楼市还有什么后手？市场不变的是她一直在变化，有些需要坚守，而有些需要抛弃。在全新市场周期，哥想简单跟大家分享一些看法——关于2020年武汉楼市最后11条建议。

2020武汉的房子该不该买?给武汉购房者最后11条建议

希望对每一位正在路上的购房者有用

第一条，开发企业本身的好坏，从没像现在这么重要

现在开发商们面临得压力有多大？大到哥第一次建议，买房应该多关注这开发企业本身的风险度……关于开发商品牌，一直是买房最末端的考量因素。因为烂尾也好，延期交付也好，在武汉楼市一直是小概率事件。尤其是“预售资金监管”后，哥以为烂尾已经绝迹。现在发现，自己还是太年轻。

举一个武汉楼市的现实案例。

有一家前几年势头相当凶猛的开发商，现在资金链高度紧张，甚至一度无法正常发放工资。他在武汉有两个项目，一家跟国企合作，施工依然正常；而另一个独立开发，不断传出资金链断裂传闻……

看来跟国企合作还是靠谱，虽然不参与具体施工、营销，但国企审计依然把住最后一道关口。因为三道红线，因为今年武汉楼市整体成交量下滑，开发商回款压力巨大，资金链紧张压力之下，很多公司动作会变形，无论上分销割肉、逼员工买房都是如此。

如果还过不去这道坎，你不知道开发商的下限在哪里，撤退、卖地、卖项目、烂尾？都有可能。这种时候，负债率低、经营稳健的公司，相对更有保障。

这2年，选什么样的开发商，大家一定要前置考量。

第二条，看开发商信誉，是看老项目口碑

看开发商品牌/信誉，不是冲着谁名气大，而是看他过往项目的水准。尤其是武汉项目水准。小区绿化如何，大堂处理得如何，地面和墙面细节，甚至小区垃圾桶整洁程度……多到老小区转转，跟老业主聊几句，你对开发商的认知，远比售楼部接收的讯息靠谱。

有很多过去以“工匠”著称的开发商，其实人家早就转成快周转，或者“城市运营商”，这也意味着人家对产品本身的执念，已大不如前。

那些在全国名气很大的开发商，如果在武汉还没有一个项目交付，不是说不能买，而是你一定要考虑周全，不可因为名气冲动上头。

第三条，政策打压的是开发商，不是房地产

是的，现在无论政策还是银行信贷，对开发商都不友好。开发商重压之下只能降价抛货，以求资金快速回笼。但是请注意，现在被打压的是负债率过高的开发商，而不是房地产市场，环境可能摧毁企业，但不会摧毁行业。

武汉一家全面启动降价的开发商，十一期间，汉口二环项目推出特价房，比前期总价低10万以上，8天时间共成交200多套，而汉阳项目大幅度降价后，同期也有100多套销量。

这些都证明现在赶快降价，就是最能提升成交的手段。大家不要认为，开发商难过，就是国家在调控，降房价有望。单纯限制新房和开发商，对市场都不会有太大影响，只有对二手房交易开始调控，才是动真格。

比如限售，比如恢复二手房交易税费等等，但武汉基本上不可能出类似政策。

第四条，在优惠环节占了多少便宜，在交付就吃多少亏

开发商日子难过，为快速回笼自己割肉给分销，分销为吸引你买房，会分一杯羹你（买房返佣），是不是皆大欢喜，割了开发商的韭菜？不要天真烂漫。

你买房占了多少便宜，交付就能吃多少亏。一个项目最后测算利润才9个点，他分给分销3个点以上，他赚毛线？——必须在工程环节把成本抠出来。

上了分销，可能楼道突然就不贴砖，材料品牌/规格降档……还算有良心，有的在园林、地库动心思，更不易察觉，地下室取消地坪漆，一般购房者完全不懂。但这样一套减配下来，工程口起码能省几百万。至于公共区域的贴砖、吊顶等等环节减配，可以节省更多。

永远不要为了一点小钱，在隐藏细节损失更多。

第五条，三环内是房子挑人，三环外才是人挑房子

在武汉买房，永远是区域/配套优先原则，不管新区预期有多强烈，眼下都有人气不足的困扰，武汉目前的建成区依然是三环内。（光谷除外），三环内，是房子挑人，再烂的房子也能卖出去；

三环外，是人挑房子，很多好房子照样卖不出去；如果你被挤出三环之外，那你必须好好挑一挑。武汉现在的“窗口期”在于，各条环线之间的价格梯度，并没有彻底拉开。三环附近，首付40多万，可以上车；三环外甚至四环，首付也在30万以上。

最适合你的房子，永远不是站在就能买的，你必须跳起来够一下。

对大多数人来说，首付永远是凑出来的，而不到10万的首付差，既然你都动了买房念头，不如再凑凑。这10万的差距，可能是新区几年都无法弥补的配套+人气。

第六条，高性价比的区域，在核心区和新区的交界地带

以汉口为例，整体向东北部扩张是大趋势，目前置业的边界已经突破四环。汉口滨江的单价在4万左右，而四环外基本在9000以上，价格相差4倍多。

但是这4倍的差距，并不是平均分配给四条环线。比如内环4万，二环外就2万出头，三环外1.3~1.5万，四环外接近1万。

实际上环线价格差距最大的，反而是距离最近的内环——二环，也就是所谓核心区“高级地段”和二环附近“老城区”，物理距离在8~10公里。

这种老城区也就是“交界地带”。

距离新老城区都不远，作为老城边缘，价格和价值不会出现明显偏离，开发商的定价理性，配套相对完善，虽然城市界面破破烂烂，这也没有那也没有，但唯一不缺的就是人人人。