武汉学区房怎么买?武汉买学区房有多重要?买房的你必须知道(2)

而且继全国多地小升初民办全面摇号之后，武汉版全面摇号在路上了，明年就会开始实行。

武汉学区房怎么买?武汉买学区房有多重要?买房的你必须知道

根据教育局在城市留言板上的回复，以及参考外地的政策，明年开始想升入民办优质初中，将面临超高比例甚至100%摇号（武汉公参民现行摇号和自主招生比例为4：6）。

新政策对公办初中无影响，所以万一民办初中摇号结果不利，那么户籍对口的优质公办学校可以保底。

学区房怎么选？

名小+名初双学区是王道

最残酷的竞争在中考。武汉的2020年中考普高率为56.52%，前几年的比列也差不多。也就说4成多初中毕业生会考不上普通高中。所以能不能考上高中，尤其是省示范高中，关键在于初中阶段。

我们碰到不少朋友咨询学区房时重点关注对口小学，其实更关键的是选择对口“名小+名初”的双学区组合。

有些小区的对口小学不那么知名，对口初中很优秀，我觉得这类学区房也值得买。

选择学区，四大指标必看：

所以选“名小+名初”双学区房，要重点考察对口学校的如下指标，最好对比5年内的数据

小区所属社区稳定对口名小，至少3年内都在对口划片范围内

对口划片的小学择校进入优质民办人数、公参民初中人数、7所公参民摇号人数、进入武汉外国语实验学校初中部人数

对口划片的公办初中中考成绩（普高率、示范率）绩稳定在全市30强

对口划片的公办初中中考分配生名额和进入9大名高人数

买学区房必看，

5大步骤帮你顺利买房

目前武汉对口第一、二梯队双学区组合的学区房，90%以上是二手房。

买卖过二手房的朋友都有体会，交易过程比买新房更操心，特别是学区房关系到对口划片和学位使用情况。所以我们整理了一个步骤，大家在买房实操前可以参考，避免踩坑。

1.筛选对口小区

武汉市各区教育局会在5月公布当年本区义务教育阶段对口划片的详情。结合前3年的对口划片情况，找出来连续、稳定对口目标学校的社区。

不要光看知名小学的对口划片社区，一定、一定要顺便看看目标小学的对口直升公立初中的招生条件。

有种特殊情况是，优升小时小学接受对口划片社区所有适龄儿童，但小升初时对口初中的划片区域会细致到部门门牌号，或者以某条路为界限，比如武珞路本部招生武汉小学毕业生以及光谷实验中学招收光谷一小西校区毕业生时都存在上述情况。一定要仔细阅读划片说明，在地图上对照小区地址核对）

找出小学、初中双对口的社区名单后，下一步是找出社区所辖的小区。

在微信上搜索“武汉微邻里”小程序，进入“加入社区”页面后，把选择呢社区改成目标学校的对口社区，以育才小学对口的长惠社区为例，选择后会出现社区下辖各小区的网格员名单，名单后面的小区，基本都对口育才小学。

武汉学区房怎么买?武汉买学区房有多重要?买房的你必须知道

长惠社区辖内小区

2.精筛小区

买学区房有两种情况，一种是单纯为了学位买老破小，第二种是买带学位还能住人的房子，一般居住环境比较好的小区，单价比老破小至少高20%。（3-40㎡一室老破小除外）

怎么判断哪个小区适合自己？

看预算。一般总价预算不超过250万，很难买到商品房的学区房，主要看看老小区。

对着一步初筛出来的小区名单，在贝壳平台上一一搜索，多看看实景视频和照片，看看哪个合眼缘，再结合在售房源和历史成交信息，看看小区的户型和总价是否符合预期。

这个过程中，可以精选出2-5个小区，然后直接去这些小区的底商，找中介门店看房。这些小区底商的中介一般专注学区房交易，对各种政策和房源很熟悉。

3.最佳交易时间？提前准备

我们真遇到过不少当年上学当年开始看学区房的极限操作，一般小学报名摸底会从4月开始，以学生落户时间为依据。倒退一下，除开1或2月过年期间无法交易过户，怎么看都是有买了房上不了学风险的操作。

买学区房，建议大家早考虑早准备。目前育才小学、育才二小、长春街小学、武汉小学、光谷一小、二小等最热门的小区暂未要求落户需满几年，但确实出现过报名人数太多，按适龄学生落户年限长短筛选的情况。再比如南湖一小，去年短暂实施落户满6年才能入学后，今年又改了。

综合来看，保险起见至少提前2年买学区房。

最好的买二手学区房时机其实在夏天到过年前。因为每年上半年是学区房交易高峰，好房源出来一套秒一套，买家也没还价空间。

如果你持续关注某几个小区半年，总会碰到低于均价的房源。

4.学位使用情况要核实

目前，武汉已有东湖高新、江汉、武昌、经开、江岸5个区实行“6年1个学位”或“5年1个学位”政策（二胎不受影响）。

所以买二手学区房时，一定要核实清楚学位使用情况。有几个方法：