房地产登记制度的基本内容,房地产登记制度的新规(2)

五、我国房地产登记制度的法律体系

我国房地产登记制度从1978年以后得到了恢复和发展。目前，我国房地产登记的法律体系主要由法律、行政法规、部门规章、地方性法规与规章组成。

1、法律

1986年《土地管理法》出台，标志着我国土地管理进入有法可依的历史新阶段。1994年《城市房地产管理法》出台，首次以法律的形式确立了国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，并对其主要运作程序做了规定。1995年《担保法》出台，对房地产的抵押登记作出了具体规定。2007年《物权法》的实施，正式确立不动产登记制度，提出建立统一的不动产登记制度，为我国统一不动产登记机构奠定了法律基础。

2、行政法规

1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的施行，对国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止的登记作出了明确规定。1998年《城市房地产开发经营管理条例》的施行，对商品房预售登记、土地使用权变更和房屋所有权登记作出了具体规定。1999年《土地管理法实施条例》的施行，明确指出国家依法实行土地登记发证制度，依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。2015年《不动产登记暂行条例》的施行，标志着我国不动产统一登记制度的正式启动。

3、部门规章

2007年《土地登记办法》的施行，对土地登记行为的规范、土地权利人合法权益的保护起到重要作用。2008年《房屋登记办法》的施行，对房屋登记行为的规范、房地产交易安全的维护、权利人合法权益的保护起到重要作用。

除了上述所例举的，还有众多的法律、行政法规、部门规章，此外还有各地的地方性法规和规章。所有这些规范性文件从不同的效力等级、不同的内容、不同的侧重领域共同组成了我国金字塔形的房地产登记法律体系。

六、我国房地产登记制度存在的问题和建议

我国房地产登记制度恢复较晚，有关房地产登记的法律规范众多且内容散乱，房地产登记的法律体系还有待完善。虽然，《不动产登记暂行条例》已经实施，国家不动产登记局也已成立，但是法律制度的变革是一个循序渐进的过程，不可能一蹴而就。而且，地方不动产登记机构不统一，将会影响法律法规的实施。

我国可以借鉴发达国家房地产登记制度的经验，结合实际发展情况，完善统一的房地产登记法律，加速推进地方不动产登记机构的统一，消除城乡差距，实现城乡不动产登记的统一管理。

某人拥有某套房子的房产证，是否说明这套房子就是属于他的呢？不一定！房产证是可以挂失补领的，也可能这套房子已经卖了，但是原业主还持有房产证。最终，这套房子的权属，还是要以登记中心登记的信息为准。准备买房的人，要特别注意这一点。以深圳为例，查询自己名下的房产，可以在不动产登记中心的微信公众号上面刷脸查询，异常方便。如果不是业主，是无法刷脸查询的。通过这种方式，可以简单的识别，即将与你签约的这个人，是不是真正的业主，这套房子究竟是不是属于他的。

房子买卖过程中，需要在登记中心更名，登记在新的业主名下，颁发新的房产证。这个过程俗称过户