房地产登记制度的基本内容,房地产登记制度的新规

在我国，房产、汽车、船舶、婚姻等与公民重大切身利益密切相关的事项，在法律上，均实行登记制度。

登记制度的意思是，某些特殊商品，例如房产的交易，不是像普通商品那样一手交钱一手交货就可以了。房产的所有权，一般都是政府有专门的部门（不动产登记中心）进行登记。简单的说，这套房子属于谁，以不动产登记中心登记的信息为准。登记在谁的名下，房子就是属于谁的。

不动产登记中心一般会给房子的所有者颁发一本证书，俗称房产证，现在叫不动产登记证书，上面会记录这套房产的基本信息，包括所有者、抵押情况、房产面积、房屋位置、房号等。

一、房地产和房地产登记的含义

房地产又称不动产，是房产和地产的统称，以土地和依附其上的建筑物、附着物作为物质实体所形成的财产或财产权利。房产和地产是房地产的两大基本内容，二者既有联系又有区别。

房地产登记又称不动产登记，是法律授权的房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项，在房地产登记簿予以记载并向权利人发放有关权属证书或者证明的行为，它是房地产物权的公示方式。房地产登记制度是现代物权法的一项重要制度。

二、房地产登记制度的类型

房地产立法受国家的政治、经济、文化、历史等因素的影响，具有鲜明的个性化特点。当前世界主要国家和地区，房地产登记制度有三种典型的类型：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。

1、契据登记制度又称登记对抗主义，指不动产物权变动的生效以当事人之间达成契约为准，不必进行登记，但不登记不得对抗第三人。登记对第三人而言是不动产物权变动的标志，在当事人之间不具有绝对的效力。登记只是对抗要件，而非生效要件。目前，契据登记制度为法国、日本、意大利等国家所采用。

2、权利登记制度又称登记要件主义，指不动产物权变动的生效除有当事人合意外，还必须进行登记，登记机构对交易进行实质性审查。登记作为不动产物权转移的标志具有绝对的效力。已经登记的不动产物权，具有公信力，即使有无效或可撤销的情形，也可以对抗善意第三人。目前，权利登记制度为德国、我国台湾等国家和地区所采用。

3、托伦斯登记制度又称权状交付主义。该制度的基本内容是：不动产物权在初次登记时，由登记机构依法做成地券，一式两份，一份交给权利人保存，作为确权证明；另一份由登记机构存查，以备编成登记簿。不动产的权利人转让其权利的同时，须将地券交予登记机构。经登记机构审查后，在不动产登记簿上记载权利的变动，向新权利人颁发新地券，宣告产权的转移。目前，托伦斯登记制度为澳大利亚、英国等国家所采取。

三、房地产登记制度的作用

房地产登记制度在保护登记当事人权利、维护公正透明的房地产交易秩序和保障国家房地产税收安全等方面，都发挥了不可替代的作用。

1、确定和明晰房地产权利状态

房地产登记的首要价值体现在秩序方面，产生公信力，进而实现定纷止争、明晰产权、防止纠纷发生。有了房地产登记制度，就可以降低房地产权利的维护成本和救济成本，抑制房地产侵权行为的发生。权利人只要在登记机构办理登记，明确权利主体和权利客体的范围，取得权属证书或者证明，权利人维护权利的成本就大大减少，权利人不需要花费大量的举证成本就能保护自己的相关权利。

2、保障房地产交易安全

房地产登记制度是通过公示与公信原则来保障房地产交易安全的。公示是指通过将房地产权利变化的事实向社会公开，并展示权利状态，提高房地产交易的安全性，保障善意第三人的合法权益。公信原则包括权利推定规则和信赖利益保护规则。权利推定规则是指记载于登记簿上的权利人，法律上就推定他是房地产的法律上的权利人。信赖利益保护规则是指善意第三人基于对公示出来的房地产权利状态的信赖而进行了交易，这种信赖利益应当受到法律的保护。

3、提高房地产交易效率

房地产登记制度的存在，使交易主体只要到房地产登记机构查阅登记簿，便能够获得关于该交易房产的权属情况，登记的权威性使交易主体可以完全信赖这些信息，并在此基础上进行交易。房地产登记越完备就越能使房地产权利透明化，交易主体投入的人力、物力和时间就越少，大大降低了交易成本提高了交易效率。

房地产登记制度的基本内容,房地产登记制度的新规

4、确保国家对房地产的管理

房地产登记制度是私有制发展到一定阶段的产物，国家对房地产进行登记的最初目的，是将其作为征税的手段。完整准确的房地产登记可以为国家提供征税的准确资料，是国家征收房地产财产税和流转税的重要依据和保障，如没有完善的房地产登记制度，就缺乏可靠依据，就不能保证房地产征税的规范和公正。

四、我国房地产登记制度

我国房地产登记采权利登记制度为主，兼采托伦斯登记制度，但又有自己的特点。

《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，经登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》还规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《土地管理法》规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《不动产登记暂行条例》规定，国家实行不动产统一登记制度，不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿。

上述这些规定与权利登记制度相同，登记为房地产物权变动的生效要件。但也有例外情形，例如：《物权法》第九条第二款规定，依法属于国家所有的自然资源包括矿藏、水流、海域等，所有权可以不登记。

我国的房地产登记制度中，房地产不但要在登记簿上进行登记，而且登记机构还要制作权利证书作为物权凭证交付给权利人，这与托伦斯登记制度相同。《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。