全国过半省会城市住房限售 楼市出现明显降温

　　原标题：全国过半省会城市住房限售，旺季10月成交可能比春节月更低

　　记者 刘畅

　　十一前夕，各地再次密集升级楼市调控措施。9月30日，青岛发文，住宅用地拍卖将实行最高限价；宁波市内五区新购的住房“2年内限售”。自2016年北京“9·30”楼市政策——“控地价、限房价，提高首付比等差别化信贷”落地以来，房地产调控收紧已持续一年。

　　据新华网报道，中原地产研究中心最新统计数据显示，黄金周前6天，多个热点城市楼市成交出现了明显下滑，新房和二手房网签数据平均同比跌幅达到了8成，北京楼市更是迎来2009年以来最惨淡的黄金周。分析师预测，热点城市10月份成交数据均将创年内最低，甚至低于春节月。

　　国信证券认为，如果市场上充斥着大量的短线投机者，不仅难以起到价值发现的作用，还势必会加大市场的波动。从楼市投资的角度，限售合理的投资周期，抑制短线交易的投机行为，有利于让楼市运行得更健康，更长远。此外，“限售”对开发商、土地财政及产业链未必负面，也为培育新的有效住房需求争取了时间。

　　全国过半省会城市住房限售

　　根据整理统计，不包括港澳台，在内地31个省市区中，18个省会城市（包括直辖市，直辖市中天津尚未限售）皆对商品住房上市流转时间有所限制。目前，12个省会城市（或首府城市）尚未进入限售大军：太原、呼和浩特、长春、哈尔滨、合肥、武汉、昆明、拉萨、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐。

　　中原地产研究中心的数据统计，截至目前，在北京风向标效应下，过去一年全国已有超过100个城市（县级以上）发布了各种相关房地产调控措施200余次。从限购、限贷、限价到限售、限商，再到租售同权、购租并举，房地产调控已经从最初的对量的管控，转向压缩牟利空间，打击投机行为，促使住房向居住属性回归。

　　特别是“限售”，在近两年各地楼市调控措施中既是新军，又是常客。刚刚升级调控的青岛，在2017年3月31日就已明文规定，在青岛市区范围内购买的新房和二手房，在取得不动产权证满2年后方可上市转让。而宁波则刚刚加入限售大军。

　　此外，9月22日起，厦门、桂林、无锡、东莞、西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等12个城市先后加码调控措施，促房地产市场降温，其中又以限售者（桂林、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄）居多，而厦门、无锡、东莞、西安4个城市在今年上半年已先后限售。厦门市更是首个对居民祭出“限售令”的城市，3月25日发文规定居民新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易，通过赠与方式转让住房后，购房人再次购买需满3年。

　　“力度远超以往调控”的这一年，“限售”措施也在补丁中不断调整收紧。9月23日，长沙市“首套房取得产权证满3年后才能购买第二套房”，这是长沙今年第三度调整楼市，将限售年限从2年拉长到3年。此前的5月20日，长沙《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》规定，在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

　　力度空前的海南省9月29日提出，永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，停止批准套型建筑面积在100平方米（含）以下的商品住宅建设。在今年4月14日，海南省就已对省内外户籍居民家庭在全省范围内购买二套房进行了限售，居民家庭取得不动产权证须满2年；法人单位取得须满3年。

　　限售特征：新房限售实际周期均在5年左右

　　今年春节前后，热点城市房价上涨过快的现象又起，此后政府工作报告特别新增了“遏制热点城市房价过快上涨”的表述，并成为今年的重点工作任务。

　　对刚需的保护，或是越来越多城市选择限售的原因。今年4月、5月，一线城市纷纷上调首套房房贷利率，并有逐步向二三线城市蔓延的趋势。经济参考报评论其会“误伤刚需”。厦门大学金圆研究院理事长戴亦一当时认为，金融机构不应在房贷政策上“一刀切”，应区别对待各种购房者，从而支持购买首套房刚需客户的积极性，防止房价“大涨”的同时，也要防止“大落”。

　　从整理的表格可以看到，各地限售略有不同。各地大多没有规定时间表，少数城市如贵阳表示试行1年，南宁政策有效期为5年。

　　从限售对象的主体看，除了北京、上海，还有杭州明确限售对象仅为企业，提出企业购买杭州限购区域住房需满3年方可上市交易；其他城市多对居民和企业售房设置了不同的“禁售期”。

　　从限售年限的差别看，记者梳理发现，大部分城市限售政策均要求在限购区域新购住房取得不动产权证满2-3年内不得转让。各地根据情况不同，有的城市对新房和二手房均有限制，如成都、广州、西安等；有的则只限制新房转让，如贵阳等。有的城市对外地户籍居民限售，如福州；有的则对二套房限售，如海南省各城市。

　　从划分限售年限的标准看，，大多数是以取得不动产权证来划分；一部分是以交易合同网签备案时间为准，如石家庄、沈阳、成都、西安等，通常限制5年左右。

　　取得不动产权证满2-3年，看似较短，但如果购买的是新房，整个交易周期也至少需要5年左右。中国新闻网援引中原地产首席分析师张大伟的分析称，由于限售城市很多还是以新房交易为主，从签约到拿到不动产证普遍需要一两年时间，加上2-3年的禁售期，“转手”周期明显被拉长。

　　“事实上，限售就是楼市的‘去杠杆’政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。按照4-5年的交易周期，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。”张大伟直言。

　　新华社也分析称，即使现在在限售城市购买新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位业内人士认为，限售明显打击了投机投资需求，降低房地产市场的投资属性，影响了炒房者短期获利的可能性。“对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大”。

　　降温：市场已真正进入调整

　　在6个直辖市和一线城市（上海、天津，北京，重庆，广州、深圳）中，天津、深圳尚未对限售有所规定。拉响今年楼市调控警报的北京，在“3·17”新政中，要求购买商品住房的企业须满3年后方可交易。上海则在2016年3月25日出台的楼市调控意见中明确，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照上海市限购政策执行。

　　从效果来看，这些城市楼市已经出现明显降温。