美国房地产市场怎么样（美国房地产发展史）

作者：美房网主编

大多数人眼中的美国房产市场是这样的：美国的城镇化进程已经达到顶峰，人口大多集中在一线城市。由于美国的房地产税非常高，房价被打压，美国的房地产市场一直处于停滞状态。实际情况怎样？对美国的房地产市场的分析能不能对中国市场投资有所启示？

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第一，统计数据告诉我们，美国人口最多的四大州为加州、德州、纽约州和佛罗里达州。这四个州人口总共大约1亿。也就是说三分之一的美国人生活在这四个州。其中纽约州大约2,000万人口，其中1,300万是生活在纽约市及其周边的八个县当中(不包括邻近的新泽西等州)。加州70%人口集中在北加州的湾区和南加州的洛杉矶—-圣地亚哥一线。德州的2/3人口分布在休斯敦、达拉斯、圣安东尼奥和奥斯丁四大城市圈。佛罗里达30%的人口住在迈阿密。

启示：美国人口多分布在一线城市及周边或者大的城市圈。因为美国是高度城镇化的先行者，对我们的借鉴意义在于，如果目前我们的资金有限，可以曲线救国，先买一线城市周边或者城市圈的楼盘，未来有机会再置换。对于投资者来说，因为一线城市周边和城市圈同样是未来人口集聚的区域，可以根据具体情况进行投资。

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第二、 在美国房地产热点市场前25位名单上，西部占了11个，加州占5个。除去位置这个因素，所有的热门市场都有这样的共同点：相对能够负担的起的租金、低失业率、千禧一代和婴儿潮人口占比较大，并且在经纪人网的观察来看，房源量相对较多。

启示：房地产热点市场都有共同之处。首先要有购买力，这也是为什么我们一直强调高端产业的重要性。高端产业吸引高收入的人群，高收入人群才会有充足的购买力。其次是人口因素，没有大量的人口流入，一个城市的房地产市场的发展是没有前景的。第三因素是房源，也就是有效供给。如果没有有效供给，需求再多，整个市场也是无法活跃起来的。

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第一、 美国持有房产的成本确实非常高，但高持有成本真的会拉低房价吗？

1、 房产税全国平均房地产税率约2%。

2、 管理费在美国物业管理公司的收费不菲，至少是租金总数的10%。

3、 房屋保险美国是一个多自然灾害的国家，房子必须买保险，否则天灾人祸发生时所有的财产便会化为乌有。房屋的年保险各地不同，自然灾害较少，个人住房的年保险大约是房价的0.2%，而飓风较多的休斯顿年保险约是房价的0.7%，火灾较多的加州保险费更高。

4、 房屋修缮和维护美国养房子很贵，这和中国的国情完全不同，因为美国的人工相当昂贵。

5、 物业费

6、 房屋空置等成本

7、 个人收入税

8、 其他费用

持有美国房产一定要保证投资合法、各种报税等齐全，律师和公共会计师等的费用不可忽略，除此之外的林林总总还不少，这里不再一一例举。

虽然在美国房产的持有成本非常高，但这并没有阻止房子价格的稳步上涨。美国标准普尔公司近日公布的标普/凯斯席勒房价指数显示，1月美国全国房价指数同比上涨5.87%，创下31个月以来新高，且高于前月5.7%的增速。美国房产市场，中间曾略微下跌，美国新房中位价格过去50年总体上一直保持着稳健的上升趋势，且自住房屋空置率只有1.8%，仅2016年12月，美国新房的年销售量就已达536,000套。