2019上海房价真的会暴跌吗？听听专家怎么说

来源：吴胜彪专栏；作者：吴胜彪

上海楼市泡沫，放水也救不了。已经有上海权威媒体，撰文记录2019年初，上海房价开跌的盛况。

据称，偏远的郊区如宝山，2016年房价高峰时300万的总价(4万/平)，更是要降100万，2019年初只能在200万这个位置才能找到买家。这可是1/3的跌幅，再下来一点点就是腰斩。2008年美国经济危机，美国楼市崩盘也不过：腰斩。

对于上海楼市来说，凛冬才刚刚开始。

90年代末，上海的国企因效益不行，而让员工下岗。那时候，上海的下岗职工，要是住房临街的话，都会打通靠街道的墙壁，变个门面出来：弄个小卖部，小饭店，小服装店，馒头点，蔬菜店什么的。人活着，没有什么比谋生更重要。

上海房价，2006-2016年，这十年所以能涨这么高：

1)普通上海人，炒股的绝大部分都割肉了，而囤房至少还有房租收入。在股市盛产“铁公鸡”的年代，上海人的亲友团中，炒房的秒杀炒股的。通过周边人的成败榜样，普通上海市民的资金，逐渐涌向楼市。

如图，A股上证，它在2001和2007年的那两次疯牛，上海人都有参与，在割肉数次后，2015年的这波疯牛，上海人参与度就小了，见好就收。结果，2015年的疯牛的高度，远远不及2007年疯牛的高度。

2)我国2001年加入WTO后，外商开始在上海开设采购办事处，大中华区总部，华东生产基地，这一过程中，吸引了长三角的本土资本，跟着涌向上海，进而在上海创造了大量：就业和发财机会。

外资和民企，给在上海打工的人年年涨工资，上海的房租就能年年涨，房租涨的同时，房价就能年年涨。

这是房价上涨时的情况。房价开跌后，情况将逆转：

1)虽然有放水，但省城崛起，上海能分到的流动性有限。2008年，我国GDP为30万亿，而2018年我国GDP为90万亿。这2008年的4万亿放水，到2019年需要：12万亿放水，才能达到当年的保房价的效果，而且2019年上海分到的流动性比例，远远不及2008年。2019年，上海楼市旱灾时，下了润喉的毛毛雨。

2)外资撤退(China+，巨头们到东南亚，印度墨西哥去吃肉)，民企因成本过高而转移，上海的就业机会在萎缩。2001-2016年，上海的就业增长，主要由外资和长三角的民企提供。90年代末，上海有国企，员工下岗后，还有摆摊开出租的下岗职工；未下岗的则捧着国企的‘铁饭碗’。

下岗职工，好歹还有福利分房，没有房租支出，还能领低保。九百万无房沪漂，则还有刚性房租支出。

外资撤退，民企迁移，就业机会减少后。九百万沪漂，将比90年代末的下岗职工，经济压力还大。上海每一个岗位的消失，背后都将有一个离开的沪漂。沪漂失业后，要么回老家，要么转战长三角其他城市。

上海本地80/90后，失业后还能啃老，再不济找份工资低点的先混着。外地沪漂80/90后，失业啃老3个月后，肯定被领回老家县城。

3)就像股市充满铁公鸡的年代，上海囤房者的“股息(房租)”也将因沪漂的离开，而遭遇铁公鸡。上海囤房者，即将迎来：楼市割肉的行情。

4)2019年，上海房价下跌，上半年是彩排；下半年才真正是崩盘暴跌。上海囤房人的亲友团中，降价挂牌，房子难租掉的消息，将不断增多。经历上半年的发酵后，下半年会挤压出场，就像2015年A股疯牛股灾一样。