离婚，房子怎么分？武汉离婚房屋产权分割规则是怎样的？

近日，人民日报微博发布31年中国人婚姻数据称，我国的离婚率连续15年上涨。在离婚率逐年飙升的年代，离婚财产纠纷的发生也呈逐年递增的趋势。在中国，国人的财富最主要集中在房子上，所以民众讨论最热烈的话题还是：离婚时，房子怎么分？

离婚，房子怎么分？武汉离婚房屋产权分割规则是怎样的？

由于购房时间、资金来源、还贷情况、产权登记等情形不一，又与夫妻共同财产制交织在一起，再加上我国由于历史原因形成的多种房屋类型，使得我国离婚案件中房屋产权的认定及分割极为复杂。根据法律及相关司法解释，同时结合司法实践及最高法院资深法官的观点、意见，笔者用表格的方式对离婚案件中房屋产权认定及分割的司法实践做了一个归纳：

一、婚前所购房屋的分割实践

1、一人出资

婚前取得产权证，房屋登记在自己名下，且已付清房款的属于婚前个人财产。婚前已经付清全款，但婚后才取得产权证，且房屋登记在自己名下的属于婚前个人财产。婚前已经支付了首付款，并向银行贷款，房屋登记在自己名下，婚后用夫妻共同财产继续还贷的。属于个人财产，但夫妻共还贷部分以及相对应的财产增值部分由双方平分；尚未偿还的贷款则作为产权登记方的个人债务。

房屋登记在对方名下：如果没有特别约定，多会视为以结婚为目的的赠与，按产权登记方的个人财产处理。

房屋登记在双方名下：若没有约定份额，属于双方的共同财产，离婚时由双方平分。

2、双方出资

房屋登记在双方名下：属于双方的共同共有财产，离婚时由双方平分。

房屋登记在一人名下：实践中暂无定论，法官通常会综合购房背景、出资数额，尤其是从公平角度来判定

相关法律规定：

《婚姻法司法解释（三）》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

二、婚后所购房屋的分割实践

一方以婚前个人财产出资，房屋登记在自己名下全款购买的，按个人财产处理。如果只支付了首付款，离婚时，房屋可判归登记方；但婚后共同偿还的房贷及其对应的房屋增值部分属于夫妻共同财产，按共同共有处理。

房屋登记在双方或对方名下属于夫妻共同财产，双方用共同财产出资。房屋登记在双方名下属于夫妻共同财产房屋登记在一方名下属于夫妻共同财产。房屋登记在未成年子女名下属于未成年子女财产，离婚后可由该子女的抚养权人暂时管理。房屋登记在一方父母名下属于登记方的个人财产，不属于夫妻共同财产；若系以一方父母名义参加房改的房屋，则其出资可以作为债权处理。

相关法律规定：

《婚姻法司法解释（三）》第十二条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

三、父母出资购房的分割实践

1、婚前

一方父母全额出资房屋登记在出资方子女名下属于婚前个人财产。房屋登记在未出资方子女名下属于以结婚为目的的赠与，系登记方个人财产；如果双方没有登记结婚，出资方可以要求撤销赠与。房屋登记在双方子女名下属于双方共同财产；如果双方对共有方式没有进行约定，则视为共同共有。

一方父母部分出资，婚后双方子女共同还贷，房屋登记在出资方子女名下离婚时判归产权登记方所有，尚未偿还的贷款则作为产权登记方的个人债务；婚后夫妻共还贷部分以及其相对应的财产增值部分，离婚时由产权登记方对未登记方进行补偿。

房屋登记在未出资方子女名下如果没有特殊约定，该房屋为登记方个人财产；但婚后夫妻共还贷部分以及其相对应的财产增值部分，离婚时由产权登记方对未登记方进行补偿。

房屋登记在双方子女名下属于夫妻双方的共同财产；如果没有约定份额，按共同共有处理。

双方父母共同出资房屋登记在双方子女名下属于夫妻双方的共同财产；双方父母的出资视为对自己子女的赠与，双方按照各自父母的出资份额按份共有。

房屋登记在一方子女名下属于夫妻双方的共同财产；若无特殊约定，应认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。

2、婚后

一方父母全额出资，房屋登记在出资方子女名下属于个人财产。房屋登记在未出资方子女或双方子女名下，除非在出资时有书面约定或声明，明确表示该出资系赠与出资方子女一方的，一般会认定为对夫妻双方的赠与，离婚时按夫妻共同财产进行分割。

一方父母部分出资，婚后双方子女共同还贷。房屋登记在出资方子女或双方子女名下属于夫妻共同财产；父母出资部分视为对夫妻双方的赠与，但明确表示该出资系赠与自己子女一方的除外

双方父母共同出资

房屋登记在一方子女名下双方父母全额出资购买房产，一般以按份共有处理；夫妻双方按照各自父母的出资份额按份共有，但另有约定的除外。双方父母仅全额出资首付，贷款由夫妻共同偿还的话，一般按照共同共有处理；分割时，一般会予以平分，房屋登记在双方子女名下属于夫妻共同财产。

相关法律规定：

《婚姻法司法解释（二）》第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

《婚姻法司法解释（三）》第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

四、笔者对婚前共同出资买房的建议

从上述表格可以看出，有一种情形在现有法律规定和司法实践中没有统一定论：婚前双方共同出资买房，房屋登记在一方名下，离婚时，房产怎么分割？在实践中，经常会出现这种情形，男女双方在婚前共同出资购买房产用于结婚，但在办理购房合同及房产证时只写一方的名字。婚后双方因感情破裂决定离婚时，一方却否认另一方在婚前购房时的出资，且认为房屋属于其婚前个人财产，不应作为夫妻共同财产来分割。

法院对于婚前由双方共同出资购买的房屋而只登记于一方名下的离婚财产分割，通常以权属登记为主要认定标准。也就是说，房屋产权登记在谁的名下即应属于谁。而对于非登记方的“出资”损失，则多以不当得利进行补偿。若非登记方不能证明自己的出资并证明该出资不是赠与或出借与另一方的，则该方当事人的权益是很难得到法律保障的。

换言之，即使另一方真出了钱，如果无法证明其出资行为，且产权登记方不承认的，法院是无法判决一方给付另一方补偿款的。这也是我们常说的“民事审判重证据”，没有证据一切都白搭。对于婚前共同出资买房，笔者建议应当注意以下事项：

（1）非登记方对于该房产的所有权归属和放弃署名的法律风险应当有清晰的认识。我国《物权法》规定，不动产的权属认定采取登记主义。即法院对于不动产所有权归属认定以权属证明证书为准。在司法实践中，对涉诉房屋共同出资事实的认定往往非常困难。一旦双方出现争议，根据目前的绝大部分司法判例，房子的产权将被判归登记方。

此外，登记方对于所有不动产的处分拥有绝对的自由，非登记方无权干涉。也就是说，登记方出售房产不需要经过非登记方同意。因此，非登记方在做出放弃房产署名的决定时，应当对以上法律风险有清晰的认识，以免在不清楚法律风险的状态下作出对自己不利的民事行为。

（2）如果因为房产限购政策或者出于买房落户等原因，将房子产权登记在一方名下的，双方应当签订书面协议：将房产约定为双方的共同财产。在条件具备时，应及时进行产权变更，将夫妻双方的名字一起写在房产证上。

若没有明确的协议约定，非登记方应当保留出资明细证明其出资行为及具体的出资份额。建议尽量避免现金交易，而以自己名下的银行账号转账的方式出资，并且应当在转账时注明该笔款项为支付该房屋的购房款。此外，出资方还应该妥善保管好《商品房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》、刷卡凭证以及转账记录等资料。

在该种情况下，在离婚分割财产时，虽然该房屋为产权登记人的个人财产，但对首付款和已还贷款中属于非登记方出资和偿还的部分，法院多判决登记方以返还不当得利的方式向非登记方进行补偿。

（3）若非登记方同时有证据证明，该房屋确系双方在婚前共同生活期间，以结婚后共同使用为目的，而共同出资购买的。则即使该房产登记在一方名下，仍可认定为夫妻共同财产，离婚时应按共同财产的分割原则进行处理。

此外，在分割共同所有的房产时，如存在双方出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，法院多参考出资比例对房产进行分割，不全然适用对半分割规则。

司法实践中，认定房屋是否为夫妻共同财产，不仅要从购房的时间和登记状况考虑，还需要结合购房的意图、购房的出资等因素来综合判定。例如房屋虽在婚前购买，但购房时间与登记结婚时间相距很短，或有证人证言证明双方在购买房屋之前就有为结婚购房的意愿。结合一般社会常理，法院多认定购买房屋系双方为结婚而作出对共同意思表示，离婚时，该房屋可按照夫妻共同财产分割。

五、总结

在我国离婚率逐年飙升且离婚财产纠纷也越来越多的大背景下，结婚投资买房应当谨慎。购房时间、资金来源、出资情况及产权登记方式等因素都将对离婚案件中的房屋产权认定及分割规则产生不同的法律影响。最后，笔者建议：结婚购房，为了避免日后产生不必要的的纠纷，最简单的也是最保险的方法为用书面协议的方式对房屋的权属、性质及份额进行约定。