规避武汉限购买房政策而签订的房产代持协议有效吗？

为了抑制房地产市场的不理智升温，全国多地都出台了相应的房屋限购政策以调控房价。但是，上有政策，下有对策。对于很多热衷于房产投资的客户而言，借用自己信任的亲朋好友的名义来购买并代持房产，成为了一种常见的限购政策规避手段。甚至有很多人认为，只要跟这些代持房产的亲朋好友签订一份代持协议，那就万无一失了。但是，这类房产代持协议真的有效吗？

判断一份协议是否有效，除了要求协议各方具备完全民事行为能力，并且协议满足相应的形式要件以外，更重要的是协议内容不能存在法律规定无效的情形。

根据《民法典》总则编的相关规定，以下几类协议无效：

（1）合同双方以虚假的意思签订的合同；

（2）恶意串通，损害他人合法权益的合同;

（3）违背公序良俗的合同；

（4）违反法律、法规强制性规定的合同。

其中前两种情形更多依靠当事人的举证，而后两种就更多依靠主审法官的自由裁量了。那么，一份为规避当地限购政策而签署的房产代持协议，会被认定为无效吗？

这个问题在过去一直处于有争议状态，各地法院给出的认定标准也不尽相同。而更为主流的观点是，限购限贷政策是房地产市场的地方性行政调控管理手段，并非法律和行政法规的强制性规定，所以借用他人购房资格所签订的代持协议或借名买房协议不因违反法律法规强制性规定而无效。但是，这种主流观点被最高人民法院（以下简称“最高院”）在2020年12月公布的一个案例推翻了。

（参见：（2020）最高法民再328号裁判文书）

这个案例的案情并不复杂。徐某为规避限购政策，便与好友曾某在2013年签订《房产代持协议》，约定将徐某出资购买的房屋登记在曾某名下。2016年，由于曾某无法清偿对中集哈某公司的担保债务，中集哈某公司遂以房屋登记在曾某名下为由，请求法院强制执行该套房屋。得知消息后，实际购房人徐某依据《房产代持协议》向法院提出执行异议，主张自己才是房屋的实际所有权人，享有排除强制执行的权利。

所以，案件的焦点问题就是徐某与曾某之间签订的《房产代持协议》是否有效。

（图片来源于网络，侵删）

有意思的是，这个案子经历了一审、二审和再审，而一审和二审法院均承认了《房产代持协议》的效力，但当案子到了再审阶段，最高院却做出了截然相反的认定。

最高院认为，借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。其原因在于，如果司法不对规避限购政策的行为加以限制，则无异于纵容不合理的购房需求，将会导致投机性购房快速增长。放任不诚信的当事人通过规避国家政策红线来获取不当利益，不但与司法机关维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必影响国家房地产宏观调控政策，进而阻碍国家宏观经济政策有效落实，影响经济社会协调发展，损害社会秩序和公共利益。

上述判决内容是最高院首次基于国家限购政策属于公序良俗的论证逻辑，认定违反国家限购政策的借名买房合同无效，这番认定对日后的类似案例有重要的指导意义。试想一下，一旦借名买房合同或房产代持协议被认定无效，这意味着对真正购房人的保护也就荡然无存了。如果此时代持人发生欠债、离婚或身故等情况，那么登记在代持人名下的房产也会随之面临被分割或被强制执行的风险，而房产的真正所有人也只能哑巴吃黄连了。

借由上述案例，最后提醒大家，无论是针对房产、现金还是股权，资产代持本身就是一种风险颇高的操作，不仅面临着相关法律法规的规制，还需考虑代持人本身的道德风险和人身风险，所以在决定代持时一定要谨慎、谨慎、再谨慎。

如果不得不采用代持方式，请注意：