武汉二手房为什么写存量房？武汉二手房交易流程步骤

为什么考虑二手房？能否不经过房屋中介，买卖双方自行交易并完成过户登记？购房资格如何审核？关于武汉二手房交易经验，希望能给需要的朋友一点参考。

武汉二手房为什么写存量房？武汉二手房交易流程步骤

一、为什么考虑二手房？

因为二手房（存量房）是现房，而绝大多数的一手房（商品房）是期房。在我们和开发商签订商品房买卖合同，办好按揭缴纳房款之前，房子还没盖出来。我们对未来居室的美好愿景只能停留在设计大师的概念草图以及售房小姐的娇美笑容里，样板间的奢华典雅能否复制尚是未知数。唯一的担保是开发商的信用，商品房交易的惊险跳跃对买受人而言更加惊险。

二手房的选择更加多样。房屋的位置、总价、面积、公摊、楼层、户型、噪音、学区、车位、物业、绿化、供热、邻居乃至风水等等，都是需要考虑的因素，贝壳上有充足的房源作选择取舍。我和博文很难接受高层住宅的噪音及户型（不知道咋设计的），老小区里的二手房几乎是我们的唯一选择。

至于交易中的法律风险——我觉得和一个庞大的开发商对抗要比和一个自然人对抗困难的多，更何况卖家是可选择的。

二、房屋中介

Q：能否不经过房屋中介，买卖双方自行交易并完成过户登记？

A：当然可以。房屋过户登记手续并不复杂，对学习能力尚可的朋友而言，双方自行办理不成问题。不动产登记中心的工作人员服务态度很好，他们会给我们必要的指导。

Q：中介帮我们介绍了买/卖家，能否绕开中介不支付中介费？

A：抛开诚信的问题。《民法典》§965规定“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

但是，如果房屋中介没有提供交易机会或者媒介服务，中介人不能请求支付报酬。房屋中介若仅是带客户看房，没有告知出卖人信息，买受人通过其他正当方式结识出卖人并缔结合同，合同的缔结并不依赖于中介的居间服务，交易双方拒绝支付中介费用是合理的。

可参考的是最高人民法院公布的第1号指导案例的裁判要点：“买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介人促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介人的房源信息，故不构成违约。”

三、购房资格审核

二手房交易同样有限购的问题。武汉的购房资格审核很简单，关注武汉房管局公众号“武汉住保房管”，选择“办事服务”就可以在线办理，需要提交身份证件及户口簿等其他证明材料的照片。武汉大学集体户口的拿取在当代楼一楼，直接找工作人员就行。两个工作日完成审核，一次审核有效期60日。

单身不需要开单身证明，婚姻状况一栏跳过就可以。

四、房屋买卖合同的签订及备案

如果没有亲自办过一次过户手续，我相信很多律师也会被武汉的房屋买卖合同备案系统弄懵。

双方签订买卖合同书的目的在于，确认双方权利义务关系，约束双方，同时房管局对买卖合同备案是房屋过户的必要程序。问题是，合同备案必须在房管局系统中特定的合同范本里电子录入。如果合同书写的很复杂，又和范本对不上，在录入时会出麻烦。

三方案：方案甲，双方先签订合同，择日拿着合同去房管局请工作人员作备案顺便完成过户。方案乙，双方商量好后直接去房管局作合同备案并在合同书上签字，当日或择日完成过户。方案丙，双方直接自行在系统中提交合同备案并签字，择日去房管局过户。

方案甲的问题在于，先签订的合同和系统备案中的合同可能会有出入，一次房屋买卖中签两份有出入的合同显然很奇怪。方案乙的问题在于，我们有时需要在房屋过户前先签订合同，确认双方的权利义务关系，那么方案乙需要双方跑两趟。方案丙只用在过户当日跑一趟。

自行备案合同需要在电脑端进入武汉房管局官网，选择办事服务中的第三项“武汉市个人房产业务网上服务平台”，以出卖人的信息登录系统。出卖人选择要出卖的房屋，之后买受人把购房资格审核中得到的信息码复制进去，双方的基本信息就录入完毕了，然后开始合同条款的拟定及备案。这样设计的初衷也许是为了保证合同的拟定及备案由买卖双方共同参与完成。

范本合同中需要填写的主要内容包括价款及支付方式、违约金及其他附加条款。需要着重强调的是税款负担，购房时需要缴纳的税款包括增值税、个人所得税及契税，法律规定个税和增值税由卖方负担，契税由买方负担。尽管二手房交易市场的习惯是买方负担所有税费，但这并不是惯例。如果要买方负担所有税费，双方需要在附加条款中特别约定。

很多房屋中介推荐交易双方签订阴阳合同，在备案合同中降低价款同时另行约定房屋交易的真实价款，以此减少税款缴纳。这的确行得通，不动产登记中心的税款缴纳窗口只是根据合同约定的价款确定双方应当缴纳的税额，不核查房屋真实价值——他们甚至没有区分合同约定的价款是含税价抑或不含税价。但我不推荐大家这样做，签订阴阳合同虚构交易标的额是赤裸裸的逃税，没有任何可辩解的余地，而且这样会带来很高的法律风险。

附加条款在系统中只能写三条（我也不知道为什么这么少）。建议写上中介人报酬的负担——哪怕是熟人，理由见第1号指导案例。关于水电气物业费的负担，可以根据需要写明。提交保存后，合同就可以直接打印出来并经双方签字生效。

我更推荐方案乙，合同备案系统真的很麻烦。

五、登记过户

双方去不动产所在地的政务服务中心就可以办理过户。卖方需要夫妻二人在场携带身份证件及房屋所有权证和土地使用权证，买方只需要身份证件。缴税在同层窗口，只支持支付宝及微信，不支持网银。制证费用80，扫码缴纳。

大概一天就可以拿到新的不动产权证了。准备开始新的居家生活吧。