2021武汉楼市会迎来普涨吗?武汉楼市的真实情况到底是什么?

2021年武汉楼市会迎来普涨吗？武汉需要一个小爆发，因为疫情之后不仅武汉自己的信心，全国资本对武汉的信心也需要被看到。武汉到处都是刚需盘，遍地都卖不完,沿江地段都是豪宅，买不起，中间改善型的没有友好价格，怎么活？只能横盘，武昌滨江旧改不加速，没法带动市场活力。

2021年已经过去两个月，目前武汉楼市有两种截然不同的声音，一种声音是：楼市火爆，购房者络绎不绝，售楼部都要被挤爆了！另一种声音是：楼市依然在横盘，库存高，去化惨淡，房子很难卖！

武汉楼市的真实情况到底是什么？数据不会说谎！根据房管局数据统计，2021年2月份，武汉商品住宅成交量约8649套，成交面积1013800.92平方米，其中在春节期间（2.11-2.19），武汉楼市住宅成交490套。

这个数据到底怎么样呢？我们不妨拿2019年2月的数据做一下比较。之所以用2019年2月的数据，一方面是因为2019年2月同样经历了春节；另一方面，2020年2月正值疫情期间，没有参考价值。

我们先对比一下春节7天的成交数据：2019年2月4日-2月10日，武汉住宅成交套数488套。2021年2月11日-2月17日，武汉住宅成交套数490套。

从春节7天的数据来看，2021年与2019年基本持平。

比较完春节期间的成交量，我们再比较一下2月份整月的成交量。

数据显示，2019年2月，武汉楼市住宅成交套数为9347套；2021年2月，武汉楼市住宅成交套数为8649套。

从2月份整月的数据来看，2021年与2019年同样基本持平。

下面，我们再看一下环比数据。据武汉房管局公开数据，2021年1月份，武汉新建商品住房成交套数为17668套，2月份房天下统计的新房销售数据为8649套。2月份只有1月份的不到49%，可以说是暴跌。当然，2月份有春节的原因，环比数据意义不大。

综上可以看出，无论是同比还是环比，至少目前为止，武汉楼市并没有出现大V们鼓吹的那种“火爆”场面。

为了验证我的观点，上周末我亲自去了几趟售楼部，并且咨询了多位熟悉的置业顾问、中介、代抢。我了解到的楼市真相是：除了一些性价比高的楼盘火爆之外，其他多数楼盘都不温不火，整体而言，武汉楼市很稳。

很多人都问：武汉楼市的这轮横盘还会持续多久？要回答这一问题，最有参考价值的无非就是之前的楼市周期。2008年底，在四万亿一揽子计划的刺激下，房价开始起飞；2008-2010年，房价一飞冲天。随后便开始了5年的横盘期，2011-2015年，房价不断盘整。同样的，2016-2018年，楼市在经历了史上最大的涨幅之后，进入了新的横盘期，持续至今。以上就是关于房价的一个最简单的周期性规律：大约就是涨三年，横五年的节奏。按照这个规律，这次横盘应该会持续到2023年。

不过2021年的情况要复杂一些，因为上一年刚发生了黑天鹅事件，疫情之下，全球货币放水，大量货币流入市场，必然会导致资产价格上涨，这也是2020年一线城市房价上涨的最主要原因。不过我国的M2增速在2020年底达到顶峰之后，现在已经逐渐回落，所以这种上涨是难以持续的。目前，在各种调控之下，一线楼市已经熄火，二线城市想复制一线城市的行情并不容易。

接下来的武汉楼市有两个时间点非常重要，第一个是3月份。如果3月份能开个好头，那么楼市信心将大大得到提升，上半年很有可能出现一波小爆发。如果3月份数据惨淡，那么上半年楼市大概率熄火。传说中的小阳春”会不会来，关键就看3月份的数据。2020年12月，武汉新房成交27996套，2021年1月，新房成交17668套，3月份至少要成交2万套以上才可以称之为“小阳春”。如果在成交量的基础上，价格也能有所突破，那毫无疑问将是真正意义上的“小阳春”。

2021武汉楼市会迎来普涨吗?武汉楼市的真实情况到底是什么?

我个人认为3月份销量突破2万套问题不大，因为目前武汉楼市库存很大，供应非常充足，已批准预售尚未网签的商品住高达171758套，这么多房子同时拿出来卖，成交量自然水涨船高。关键还是看价格，有没有敢于涨价的带头大哥？有没有开发商跟进？购房者能不能接受？会不会出现去年那种先涨价再降价的操作？

另一个比较重要的时间点是9月份，9月份之所以重要，首先在于它是传统的销售旺季，其次它决定着开发商年底会不会打折。如果9月份楼市火爆，那么下半年市场行情就不会差，开发商的资金压力也会小很多，年底打折的概率相应就小。如果9月份数据惨淡，那么年底开发商的资金压力大，打折的概率就会相应大一些。

分析了这么多，其实很多购房者关心的就一个问题：到底什么时候才是买房的最佳时机？

关于买房时机，“风云武汉”一直有个观点：如果是刚需，就不要纠结那么多，早点早安心，不必纠结。因为对于刚需来说，房价的涨跌其实和你并没有多大关系，房价涨了，你也没法把这套房子卖了睡大街去。房价跌了，你也依旧在享受这套房子为你带来的归属感。但是有一点，让你早买绝不是让你胡乱买！2016-2018这三年，很多刚需在恐慌中上了车，现在虽然房价涨了，但我相信很多人肠子都悔青了，因为他们买的房子根本住不上或者没法住，现在遇到真正适合自己的房子了也只能干瞪眼。

对于投资买房，“风云武汉”建议你一定要慎重。今年武汉楼市并不明朗，房地产“三道红线”以及银行“五道红线”风声鹤唳；每年3次集中土拍的政策会给楼市带来什么样的影响，现在也不清楚。最关键的是，在“房住不炒”的国策下，想在楼市躺着赚钱已经不可能了。

在这样的市场环境中，要踩对买房节点，确实是一个技术活。其实在去年的多篇文章中，我就曾明确地告诉过大家，2020年年底会是一个买房的好时机。因为“三道红线”的实施一定会影响到很多开发商的资金链，下半年，降价潮肯定会来得比往年更猛烈一些，购房者捡漏的机会也会多一些。（参考文章：楼市的天真的要变了！）后来，市场走向跟我预料的一模一样，早在9月份，我就发现很多开发商已经扛不住了，有些楼盘降价幅度甚至高达1万元/平。这些变化都是我在实地踩盘的过程中切身感受到的，于是我直截了当地告诉大家：楼市，降价潮开始了！当时有很多人质疑，不知道到底有多少人听进去了。