每年春节前的一个月,楼市会进入返乡置业阶段,今年最为特殊。 纵观以往多年的返乡置业,无一例外是后市上涨趋势明显,返乡人群利用短暂假期购房,市场推出了一系列优惠。 而今年市场自疫情解封之后优惠贯穿全年,一些楼盘的价格甚至在年中出现明升暗降,反倒是在年末价格并无太多优惠,充满了就地过年和新武汉人安家武汉的味道。 当前楼市已经结束了普涨,进入了长周期交易阶段,买房已经成为一个技术活,买错意味着被长期套牢,即便是二手房价水涨船高,也可能面临有价无市的悲剧。 因此,对于普通购房者而言,今年的返乡置业最重要的是透过热闹看准趋势,找到置业的正确打开方式。 看准楼市趋势,理清三大增长逻辑 要找准武汉楼市的趋势,就需要看清武汉楼市的底色。年初爆发疫情,很多人对经济没信心,买房心态充满了“挤压需求”和“恐慌投资”的味道。 然而三季度结束,武汉GDP重回全国前十,展现出了强劲的回血能力,同时,也让人们看清,武汉楼市并非是一个以投资拉动的市场,而是一个“保刚需,促改善”的市场。 武汉房管局公布,2020年武汉新建商品住房销售19.7万套。 武汉楼市健康的背后是有实际人口增长作为强力支撑,包括外来人口转换为新武汉人,和本地自然增长。这里可以明确几点趋势: 第一是新武汉人增多撑起新房销售半边天。
其中包括就地过年、留汉大学生、落户政策(含随迁政策)再次放宽等。 大家顾问和贝壳研究院公布的数据显示,2020年新增留汉大学生超26万人,武汉年均常住人口增量为17.5万人。 2020年末,武汉放宽落户政策,降低落户门槛,提高落户效率,有利于增加购房人群基数。 第二是武汉人口增长与土地增值。
贝壳研究院公布,武汉人口出生率大概在12.8‰左右,在全国重点城市中排名第四。 这意味着人口自然增长率较高,家庭规模带来面积改善需求和子女教育配套改善需求。 诸葛找房统计显示,2020年12月城市土地出让金TOP10榜单中,武汉土地出让金473亿元位居榜首。 2020年年底,中国城市研究院发布了《2020年中国城市综合实力20强》排名,武汉位列第六。 从年初疫情封城到年末土地狂欢,武汉经济迅速回血。市场对城市经济的信心直接带来对土地热情的增长。 第三是武汉房价友好促进改善需求释放。
贝壳研究院数据显示,在全国重点城市2019年房价收入比中,武汉排名11,房价的友好度促进了改善需求释放。 预计未来三五年,武汉楼市总体处于向上通道。因此,赶在年末置业,实际上是抢在核心板块上涨前上车。 板块分化普涨结束,慎重选好首套房 楼市已经结束普涨,板块冷热不均,正出现分化。看板块热门程度,可以分别从新房销售和土拍市场考量。
首先来看新房销售市场表现。2020年武汉新房销售排名前三的区域分别是洪山、黄陂、东湖高新。 数据显示东湖高新全年供应面积最大,供求比最大。也就是说,东湖高新的新房货量最充足,同时市场需求也最大。 而我们常说的光谷,除了主体在东湖高新外,很大一部分行政区域实际上是被划入了江夏和洪山两个区的统计中。 实际上光谷新房楼市的数据要比东湖高新的统计更漂亮。 我们再来看土拍市场。 纵观2020年武汉土拍,最牵动人心的有三宗土地。
(统计来源:大家顾问) 一是二七滨江头道街地块,楼面地价突破3w/平米; 二是硚口航空路老地质大学地块,楼面地价突破2w/平米; 三是光谷中心城地价突破1.57w/平米。 值得一提的是,光谷中心城在2020年8月拍出的最高楼面地价还是14370元/平米。而到12月拍出的最高楼面地价已达到了15777.9元/平米。 同时,我们也发现像绿地、南山、德商近年反复在光谷中心城拿地,不断刷新拿地价格,这都反映出企业看好光谷新中心——光谷中心城的发展趋势。 按照楼面地价计算,未来光谷中心城的新房价格将达到3万元/平米,而新地王即将在今年入市,无疑将加速3w时代的到来。 |
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