春节后在武汉买房，买哪里更好？

最近发布的国家中心城市指数，武汉位列综合排名第五名，仅次于北京、上海、广州与深圳。武汉的基本面持续向好，是武汉楼市健康发展的保障。按照惯例，元宵节到3月初，武汉楼市有一波买房“小阳春”行情。有粉丝咨询，春节后在武汉买房，买哪里更好？

我的建议是，买汉口。过去，在业界有一条鄙视链：宁买汉口，不买武昌。

起跑就是冲刺，开局就是决战。

2月18日，春节后上班第一天，武汉发起“五个中心”建设动员令。

今年1月份，武广的Louis Vuitton销售破1亿元。一个包包3万元，1个亿至少是3000个包包，1个月每天卖100个这样的包包。可以说，汉口是湖北的汉口。

武广、天地、恒隆、K11，大商场都在汉口；协和、同济，好医院都在汉口；育才、七一，好学校也在汉口。

如今，三镇买房依然是首选汉口。

01

汉口，一直是武汉的商业与经济中心。

历史上，汉口有汉口市、汉口区之称，后被拆分为江岸、江汉与硚口三个行政区。

2020年，上述三个区新房成交分别是11115套、6582套与14883套。三者相加，汉口的新房成交32580套，是武汉新房成交的冠军区域，约占武汉的19%。

每10个人在武汉买房，两个人买了汉口。汉口是三镇中房价较贵的地方之一。武汉天地、绿城黄浦湾、华发外滩荟、融创玖玺臺等豪宅，都在汉口。

南边的长江、西边的汉水与北部的后湖，围成这座内陆商业都市。曾经的“大汉口”，与大上海齐名。武汉的第一条铁路、第一条近代马路、第一滴自来水、第一个跑马场，都在汉口。

127年前，张之洞用一条后湖长堤，为汉口画好了一个圈。这条长堤挡住了威胁汉口的水患，也将汉口的版图面积扩大几十倍。127年时间，汉口始终在这个圈内。

如今，第一条商业步行街、第一条地铁、第一家万达、宜家、永旺，都在汉口。武汉的纳税亿元写字楼（写字楼里的公司累计缴纳的税收，一栋写字楼相当于一个产业园），江岸与江汉就占了武汉的七成。

2020年，江岸、江汉与硚口的GDP总量约3520亿元，占武汉全市经济总量的约23%；总版图面积145平方公里，约占武汉总面积的约2%；常住总人口约257万人，约占武汉常住总人数的23％。

也就是说，2%的汉口土地，创造了23%的财富，养活23%的人口。

当汉口版图面积不变时，未来武汉2000万人口时，汉口的常住人口近500万人，相当于一个襄阳的人口规模。

△汉口解放大道沿线 图源：摄图网

最近两年，汉口的住宅用地供应偏少，以硚口居多，江岸偏少，主要在二七与后湖。江汉最少。如今在汉口中心，买一套改善住宅越来越贵。

2020年汉口买房，出现“两头热”：4万以上的豪宅热，与1.5万左右的刚需热。有钱人在汉口核心区域、有自然资源的地方，买大平层豪宅，单套总价600万元以上。年轻的刚需则被挤压到汉口的边缘地带，比如东西湖、天河等。

最痛苦的是，住在汉口核心区老房子里的中产们。豪宅买不起，刚需盘不想买。他们住惯了闹市，很少愿意跑到新城区买房。

从去年起，汉口核心区，总价300万左右的新项目锐减。据不完全统计，2020年汉口的300万总价的在售项目12个。其中江岸4个，江汉2个，硚口6个。

春节后，汉口的新盘越来越少，房价越来越贵。一季度，汉口达到销售条件的商品住宅项目，江岸3个，江汉3个，硚口5个。汉口核心区的新房，总价500万元起步，大平层豪宅越来越多，适合首次改善人群买房的项目越来越少。

02

除汉口中心的三眼桥、唐家墩、CBD之外，汉口的改善中产们有三个选择的方向：一个是古田，一个是汉阳月湖与汉阳滨江，第三个是后湖。

古田，是2020年的当红区域。新项目多，价格便宜，但周边的生活氛围有所欠缺；汉阳月湖与滨江，与武广、汉正街，一桥之隔，但房价上涨慢。

后湖，则是汉口人最喜欢的置业区域。十多年的建设，区域相对成熟，生活配套更齐全，更有烟火气。这些年，后湖的房价涨幅，高于古田与汉阳，也是三环内最早房价破2万元的区域。

△武汉大道 图源：玩摄堂

在后湖内部，主要分两个区域：以武汉大道为分界线，刚需的东后湖，改善的西后湖。

从2000年开始，东后湖，是以四新、白沙洲一样的刚需大城。房价比主城便宜40％左右，让许多人安家在后湖，生活在汉口。东后湖，一直是本地开发商的天下。

后来，武汉大道创造了西后湖。市民之家、塔子湖体育中心、永旺等都落子在西后湖，融创、仁恒、绿地、越秀、旭辉等大牌云集，以改善楼盘居多。从二手房均价上看，西后湖每平米比东后湖贵近1500元。

△市民之家、长江传媒大厦 图源：玩摄堂

10多年时间，东后湖的楼盘“老”了，当初的年轻人，步入中年行列，想改善生活，却离不开后湖。于是，一批批人从老旧的东后湖，搬到崭新的西后湖。汉口中心区的原住民，也到西后湖换房。

如今的西后湖，承载着整个大汉口改善居住的转移需求。