社科院发布十城房价下跌预警，武汉房价仍有下跌危险

上周，中国社科院发布了《中国住房市场发展月度分析报告》，根据报告显示，核心城市房价由较快回升到止涨趋稳，二手住房成交量冲高回落；同时并对北京、天津、廊坊等十个城市提出下跌预警。社科院针对下跌预警分为三档，而以北京为首的十个城市正是处于最低等级的下跌预警；虽然下跌预警代表了一种概率事件，但正在下跌的城市更具市场信号，武汉亦不能避免，10月房价同样处于下跌中。

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核心城市房价止涨趋稳，武汉竟继续下跌

2019年，核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变。2019年2-4月，核心城市房价出现被称为“小阳春”的较快反弹；2019年5-7月，“小阳春”逐步消退，核心城市房价涨速下降。2019年8-10月，市场进一步趋稳，核心城市房价稳中略降。

在2019年10月份，核心城市房价环比微涨0.028%，同比微涨0.3%；分城市来看，一线城市除深圳外全军覆没，均处于下降状态；准一线城市中天津、重庆房价相对低迷；二线城市中过半城市稳中趋稳，部分城市继续下跌。其中我们重点来看看武汉市房价，环比上涨0.12%，较9月份涨幅回升0.39%；而与去年同月相比下跌3.9%，处于二线城市中倒数位。

从社科院数据来看，从2018年10月份开始，武汉房价便开始有下跌迹象，一直到2019年10月份，始终低于2018年1月定基水平，10月房价也处于自2018年1月以来的低值。根据市场反馈来看，房价的下跌，离不开二手住房成交量的持续回落；在其他条件不变的情况下，二手房成交量的持续下落，表明短期房价上涨的动力不足。而正是因为近一年二手房市场的疲软，导致市场信心大减，急于抛售、降价变现，从而影响房价在短时间内不能回升。

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本轮房地产周期趋于尾声，武汉整体先扬后抑

自2019年以来，越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列，表明始于2015年年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。最先嗅得先机的从房企拿地开始，房企转移拿地重心，拿地主场重回一二城市，发迹于棚改的三四线城市购买力逐渐降低，加之人口的大量外流，使得房地产市场情况急转直下。

而同样抓住这波风口的一二线城市，掀起了楼市热；从土地熔断到地王频出，从彻夜排队到屡开屡罄，不管是房企还是购房者，都陷入了狂欢。武汉在这样的市场里也不例外，我们一起来回顾一下这轮行情里面武汉的辉煌历史。

2015年，武汉新房成交22.4万套，连续续5年刷新年度纪录，并成功摘得全国住宅销售套数第一名的“桂冠”；同时在2015年年内，央行进行了五次降息，五年期的商业贷款利率从6.15%下降到4.9%，更是刺激了购房需求，市场频现日光盘。房价方面，武汉一年之内涨幅达15.03%，连续11个月上涨。

接下来的2016、2017市场一次次的推向高潮，武汉新房成交屡破记录，稳居全国前3的宝座，成为时下全国楼市最热闹的城市之一。转折就从2018年开始，楼市调控趋严，市场渐渐降温，同时不断攀升的房贷利率也让武汉赚足了眼球。

2019年，武汉更加低调，房价上下波动不超过1%，稳定的价格背后也让市场成交量备受拷问，金三银四、金九银十不复存在，市场上多了更多的观望。

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2019年整体趋稳，2020年该如何走？

对于2019年武汉的楼市，我们最大的感受就是，稳。基于武汉正在执行的楼市调控政策，从2018年到如今，并未发生太大变化，所以对房价的控制并没有出现大幅上涨或者大幅下跌；反而每个月有些许几个楼盘冒头，但也有楼盘回调售价。

而一向敏感的房贷利率，在进行了重大变革之后，反而开始回落。自2019年8月份LPR报价机制开始首次报价后，在11月份的报价中1年期和5年期以上LPR利率均下调5BP，以房贷商业贷款来看，5年期以上利率从4.9%降至4.85%。

同时在上周融360发布的11月份最新利率来看，武汉竟在下跌，11月份首套房利率为5.93%，较上月下降8BP；较LPR加点108。这也验证了豆姐之前的说法，武汉11月房贷利率极有可能再次跌回6%以下。而回望今年一整年武汉的房贷利率变化，6%以上的月份并不多，可见武汉房贷利率继续上行的动力也不足。

基于不变的调控政策，房贷利率确实最能影响市场的变化，也是当前市场最好的温度计。如今房贷利率有回落趋势，对市场而言更多的意义在于传导出的市场信号。在面对多个城市变相放松的楼市政策，武汉回落的房贷利率更多是一种试探。

这是今年社科院首次对房价有下跌可能的城市发布预警，对于明年来说，形势可能会有更大的变化；随着如今因城施策、一城一策的城市越来越多，而武汉面对二手房市场的持续降温、新房市场供过于求，不知道明年是否会有转折。