前三季度住宅楼面价上涨27.9%，刚需还能买得起房吗？

自2018年下半年开始，一二线核心城市再次成为房企投资拿地的重心，中西部城市土地市场回归火热。根据克而瑞数据显示，2019年1-9月全国土地成交金额TOP10的城市累计成交11911亿元，同比增长21.3%；武汉位列于第四位，同比上涨56%；规划建筑面积3022万平方米，同比增长4%；同时结合武汉住房管理局官网数据显示，武汉商品库存继续上升，所以是不是在明后年，武汉住宅会过剩吗？

土地供应、出让金双双上涨，成交楼面价上涨50%

根据克而瑞数据，在2019年1-9月，武汉市土地市场成交总价1199亿元，同比上涨56%，排名全国第四，次于杭州、上海、北京；规划建筑面积3022万平方米，同比上涨4%，排名全国第二，仅次于昆明。

从土地成交价上看，2019年前三季度土地出让金明显增加，在前三季度武汉市共有34宗地块溢价成交，其中溢价率超过50%的地块有7宗，包括花山2宗地、黄家湖军运会附近地块2宗、菜单老城、黄陂横店和光谷南各1宗，房企拿地态度较为积极。

仅溢价率方面，就从2018年的3.75%上涨到10.99%，这种热度仍一度延续到10月份的土拍上。根据前三季度的出让总金额和规划建筑总面积，我们初略算出，武汉各类土地成交楼面价为3967元/平，相较于2018年2636元/平的楼面价，同比上涨50%；楼面价的大幅上涨，不难看出武汉土地越来越贵，开发成本也是越来越高。

而细致到住宅用地来看，2019年1-9月武汉住宅用地成交楼面价6041元/平，较18年上涨27.9%。单成交的万元地块就达到了7宗，比去年多出4宗，且成交的区域还为去年不曾诞生万元地的汉阳区、东湖高新区。住宅用地楼面价的上涨，也给了未来区域房价上升的空间，但同时不能忽视的是，武汉的住宅库存也正越来越多了。

武汉住宅库存量创新高，供需拉锯扩大

虽然今年前三季度武汉的土地供应增幅只有4%，但是从房管局数据来看，截至9月末，武汉市已批准预售尚未网签的商品住房 150568套，面积1678.44万平方米，达到今年的最高值，预计去化周期约9个月。

住宅库存量进一步增加，市场供应量也在接下来的第四季度进一步释放，在武汉房管局公布的第四季达到可售条件的商品房面积达800万方，新增供应量逐渐增多；住宅库存只升不降，可见武汉房源的消耗速度是在放慢的。

而武汉拥有购房资格的人也正在减少；根据2018年各城市人口增量来看，全国10强城市中武汉并不在其中，次于深圳、广州、西安、郑州等10城市；作为全国大学生数量第二多的城市，武汉本应该留下最多的人口，但最终却在为他人做嫁衣。

早在2017年-2018年武汉市得益于率先放宽落户政策，还是成功吸引了一大批大学生、人才落户，成为最先收获人才红利的城市；但在2019年，全国抢人政策遍地开花，不少一二线城市放宽落户的同时，还增加了人才购房政策，如南京在近期发布了“所有在售房源向海内外人才全开放，并为人才购房开辟优先通道”的人才购房新政，其他城市抢人越来越激烈。没有足够的人，便没有足够的购买力。

项目去化难度加大，楼市横盘期将来

虽然土地供应的只增不减也是住宅库存增加的一个间接原因，但购买力的不足更y应该是被关注到的；除了有购房资格的人口外，还有一个不可忽视的原因便是，购房成本的增加。

在今年的土地市场上，主城区一扫之前的供应短缺，连连有优质地块出让，当然这些地块捆绑的条件也都非常多，比如自持商业、写字楼，拍卖熔断之后还要竞配学校、医院、保障房等，使得房企不仅要开发一个小区，还要给小区及附近的人配有各种生活配套，随之而来的是土地实际开发成本增加。

众所周知，当前的通货膨胀，最明显的就是今年猪肉价格的疯狂上涨，100元在近期只能买3-4斤猪肉；生活成本的升高，土地开发成本升高，购房成本怎么可能控制不变？

这也可以理解为何今年新盘价格的不断上涨，新获预售价格普遍上涨，不断看到这个区房价天花板被捅穿、那个区房价最高值被刷新。根据豆姐昨天的房价地图也可以看出来，武汉各区房价较年初相比都是上涨趋势的。武汉房价万元均值从一环到二环持续了7年，从二环扩展到三环用了3年，从三环到四环更是用了不到2年的时间。

购房成本肉眼可见的增加，这对于购房者来说，攒钱的速度是根本不够的；同时武汉入市推盘项目数量也在增加，但去化率却并不高；在11月首周武汉20个项目入市，最终当日去化完全的项目仅有6个，以往所向披靡的日光盘也沦落至平销局面，这也是今年为什么一房难求的现象越来越少了。

以上种种原因之下，最后造成的就是武汉市场住宅逐渐过剩，市场将迎来横盘期。