武汉购房最后的门槛，有些区域已开始向市场投降

昨天豆姐有写到武汉土地平均楼面价涨幅达到50%，其中住宅地块涨幅27.9%，地价全面上涨，从土地开发成本的角度来看，对未来武汉房价上涨必定是有影响的；而结合中国房价行情网近一年武汉新房数据来看，武汉房价确实是有着明显的小涨，目前武汉整体均价已经达到17360元/平，而均价低于万元的区域是越来越少，可以说这些区域就是武汉房价的洼地所在。

寻找大武汉房价洼地，万元区域成稀缺货

买房始终绕不开房价这个话题，在2017年，武汉某机构就曾预测未来3年内，武汉的房价将是“4321”走势。内环房价，4万元；二环内，3万元；三环内，2万元；三环外，1万元。

如今这个趋势确实是在慢慢形成，按照环线内最高价房价来看，确实是符合的，但依然也有着漏网之鱼；不可否认的是，武汉的房价从中心向外由高向低扩散，如今跨越四环的区域也早已破万，万元以下的区域早已成为武汉楼市里的洼地。

翻开武汉的房价地图，按照正常房价的发展逻辑，距离武汉中心越远的地方房价越低，但总有那么几个区域反常规操作，那就是光谷东、花山板块，两个板块房价丝毫不怯于武汉二环内，一个赛一个高，破2万元/平也预计不远。

我们今天不来讨论这些不同寻常的区域，就只来找找武汉现有的房价洼地，但很遗憾的是武汉三镇是13个区域，数十个板块，满足房价万元以下条件的仅有黄陂前川、新洲、汉南、经开小军山这4个区域，从位置上看，这些区域已经接近武汉的边界，这些也是武汉买房的最低门槛。

且在这些为数不多的区域里，也有不少楼盘试探性的挑战房价高地，今天我们就来看看这些区域谁是最快脱坑的。

大汉口：前川蓄力不足，新洲表现亮眼

作为大汉口远城区之二的黄陂区和新洲区，都被东西湖强压一头；黄陂区位于汉口以北范围，新洲区位于汉口以东区域，两个区域有部分是接壤的，便是长江新城板块。

先来说说黄陂区，最早黄陂区以武汉城市后花园，拥有众多国家级景点为名，旅游至今为止也是它们的支柱产业之一；后期区域因为天河机场的修建而带动周边航空产业发展，在盘龙城宋家岗、横店板块等黄陂核心区域以及东西湖部分板块形成临空经济区，这也成为黄陂经济发展的另一支柱。

在经济的带动下，黄陂被临空经济区覆盖的区域发展得到了各方的支持，当然房地产发展也不落人后；而黄陂新城前川，就没有这么好的运气了。黄陂前川是我们熟知的去往木兰风景区所经过的一个板块，它为黄陂核心区域与黄陂景区中间的链接区域，整个板块并不大，但也胜在配套较为成熟。品牌房企进驻较晚，前期基本都是小型房企入驻，直到去年才迎来中梁的进驻。

目前区域内房价在9000-10000元/平左右，当然也有楼盘房价破万，为南德国际城学府里，均价11184元/平；中梁前川首府项目均价9800元/平。前川楼市新盘项目仅有8个，都处于持销中，并不好卖，从客群来看，主要是地缘性客户，但也在被逐渐消耗。从某种形态上看，前川更像是县城的缩影。

而新洲则不同，整个区域新房均价未过万，目前发展的核心板块阳逻，房价也基本不过万。由于区域也是近几年才开始被得到关注，所以价格差并没有像东西湖、黄陂区域那样明显。

新洲区今年热度很高，无外乎是城建、产业、商业、配套的利好，确实新洲在这些利好的帮助下，成长的很快。从2018年至今，新洲累计成交了12宗地块，成交金额102.86亿元，楼面地价由不到1000元/平上涨为3160元/平，房价从5000元/平左右到了8000-9000元/平。

目前新洲区整体均价8488元/平，阳逻板块较高一点，邾城大多还停留在6000元/平左右；即便区域房价低，也耐不住房源多，所以新洲市场仍是供大于求，多数楼盘去化压力较大，热销项目也只集中在少数几个。

大汉阳区：经开发展外溢到小军山，汉南楼市开始乏力

大汉阳区是武汉三镇中房价整体最低的板块，但区域内房价低于万元的仅有经开小军山和汉南，远城区蔡甸在售项目基本过万。从区位上看，小军山和汉南区都属于汉阳以南的板块，这两个板块也相互接壤；可以说是从大汉阳四环线开始，以南区域房价均低于万元。

经开小军山板块原来为经开区与汉南区的接壤区域，后随着经开智慧生态城的开发与发展，小军山也逐渐被重视起来，但从区位上看，离经开核心区域还是较远，交通路网也主要以武监高速可以到达经开、汉阳核心区；在之前，区域内楼市主要仅有一个海伦小镇项目；后来有着现代天外天小镇和中建壹品澜庭、印江山等项目，均价在7000-9300元/平左右。目前楼市仍处于起步期，只能靠着经开区发展，才能有所进步。

汉南区在汉阳以南更远的区域，相较于小军山而言，区域本身就有一定的发展基础和群众基础，后来被经开区所托管，也算是抱了一个大腿；但也是因为汉南区距离经开区仍有一段距离，能被提携到的部分很少；唯一值得高兴的是即将迎来的16号线；所以在如今的基础上，汉南区域更多的是依靠自身的发展。

目前汉南区楼市的发展重心由纱帽老城转移到马影河一带，集结了多家品牌房企；整个区域配套仍依靠着老城区，马影河一带的配套并未完全发展起来。可以看出汉南区对楼市的投入并不少，但反响确实一般般，当前区域内楼盘已开始以价换量，打折降价，精装改毛坯；但奈何人气、客群还是不够，去化压力仍然较大；在当前这种市场环境下，也会一时难以发生改变。

以上四个区域内万元以下项目相对集中，当然也有其它板块也低价盘，如江夏的五里界，但也只是极个别项目，所以不难发现，如今武汉万元可以买到的房子是越来越少；不过从这四个区域现在的发展状况来看，还是新洲的阳逻板块比较好，前川、小军山、汉南三个板块说到底还是产业支撑不够，没有足够的吸引力去吸引购房者。毕竟一个区域的楼市发展单看品牌房企、价格是远远不够的。