热点城市进入存量房时代 房企抢滩二手房市场

调控深入，各地进入存量房时代的特征逐渐明朗化，与此同时，最近中介挂出的二手房源呈下滑态势，成交也在低位徘徊。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，判断一个城市是否进入存量房时代，只需要看其二手房交易量是否超过新房。这将呈三大特征：二手市场活跃的城市，表明投资活动越多，资金流入量越大;房价上升压力越大，则表明置换型市场竞争激烈，张宏伟认为均价1.5万元/平方米的城市是主流;租赁市场会开始兴起，切入长租公寓的时机来了。

一线城市、热点城市土地供应缩量，二手房成交主导市场的趋势将越发明显。有券商预测，到2020年，存量房交易占新房成交的比例将提升至70%。

存量时代城市格局

杭州就是正在进入存量时代的热门城市之一。在过去两年去库存的政策影响下，可售新房数量下滑明显，加上新推地块的预售证审批要求提高，新房从拿地到入市的供应周期在变长。自2015年起，杭州市二手房成交量明显增加，此现象在主城区尤其明显。

杭州市住保房管局市场处的数据显示，2015年杭州主城区二手住宅成交43794套，超过同年新建商品住宅的43679套，实现了逆转。

到了2016年，主城区二手住宅共计成交69580套，比新建商品住宅的成交多出17814套，主城区率先进入存量房时代。

北京则更早进入了存量房时代。2009年，其二手住宅成交量已达26.7万套，，远超当时新建商品住宅11.5万套的成交量。

2016年，北京二手房成交量继续攀升，在所有商品住宅中占比超过8成。据亚豪君岳会统计，北京全年二手房成交突破27.2万套，新房成交量仅为4.7万套。

报告表明，除一线城市外，南京在2016年突破15万套二手房成交量，不仅相当于2014年和2015年两年成交量的总和，也比2016年新房销量多出2.4万套。成都、天津、杭州的二手房交易套数和新房交易套数在进入2016年后也都达到了1︰1左右。

对此中原地产首席分析师张大伟于16日向记者表示，从市场看，二手房价格相比新建住宅更能代表市场价格，尤其大部分热点一二线城市，二手房交易量都已超50%。

从市场趋势看，北京二手房市场已经出现了成交量大跌，成交价格微跌的现象，预计从趋势看，在淡季6-8月，成交量有可能继续低迷，而成交价格的变化可能会更加明显。

相比新房市场的规范，二手房交易过去一直存在许多漏洞，一名业内人士指出，此领域相对处于“野蛮生长”阶段，交易信息不完全透明，还有虚假房源、二手房经纪人业务水平良莠不齐等问题。

不过，早已进入存量时代的上海，二手房交易过程产生的资金就受到官方监管，买家将房款打到指定的监管账户，在未完成房产交易过户前，可确保这笔资金的安全性。

房企抢滩

有业内人士认为，房企通过公开市场拿地已变得越来越难，这导致其开始寻求土地以外的投资机会，比如二手房市场。这既是防御房地产领域政策调整风险的考虑，也是在2017年市场降温预期下的一种主动防御策略。

对于房企而言，告别黄金十年，二手存量房交易市场将取代新房交易市场成为资本追逐的热点。开发商万科、融创都开始抢滩二手存量市场。

4月19日，万科投资30亿元入股链家集团。今年初，融创中国以26亿元的价格获得北京链家6.25%股权。

数据显示，在二手房交易领域，链家在北京、上海、天津、成都、青岛、大连、武汉、重庆的市场占有率为第一。

张宏伟指出，随着新房市场逐渐触碰到天花板，万科一直在寻找新的业务增长点。万科的商业逻辑是利用自身的房地产生态系统捆绑新的业务增长点，这包括养老、教育、度假、租赁公寓、物流地产等地产业务，及装修与智能家居、建筑产业化等延伸业务。

今年年初，万科总裁郁亮也公开表示，万科希望传统开发业务以外的新业务也能达到跟开发业务相提并论、并驾齐驱的水平。

房企切入长租公寓的逻辑也在于此。