越秀地产聚焦三大区域 2017年销售目标330亿

借力国企改革，广州国企越秀地产在2016年不仅销售创下新高，也拿下了不少优质土地资源，聚焦大广州、长三角和中部为三大核心区域，为未来的业绩增长埋下伏笔。

2016年越秀地产销售首次突破300亿，约为人民币302.5亿元，同比上升21.7%，超过全年合同销售目标人民币258亿元的117.3%;销售面积233万平方米，同比上升2.5%。

在对2017年政策和市场的综合判断基础上，越秀地产制定了审慎的年度目标：销售额330亿，同比增长10%。新的一年里，公司不追求规模扩张，而是致力于提高商业运营能力，强化开发运营+金融的发展路径。

平台优势

财报显示，越秀地产2016年营业收入约为人民币208.7亿元。权益持有人应占盈利约为人民币15.4亿元，同比上升52.1%;核心净利润(不计投资物业评估净跌/升值和净汇兑损益)约为人民币17.2亿元，同比上升38.6%。

业绩飘红之外，在国企改革以及母公司越秀集团的支持下，越秀地产在2016年大规模补仓、增加现金流。

去年11月，其“母公司孵化、地产购买”模式首次落地，越秀地产向越秀集团收购南沙十期地块，总建筑面积约94万平方米。此前，越秀地产还以底价获得母公司旗下广纸地块。

此外，通过一系列合作并购方式，越秀地产在杭州、武汉、苏州等地获得地块。

越秀地产投资者关系总监姜永进透露，越秀地产主要通过五种方式拿地。除了上述的母公司孵化地产购买、合作并购，还有加强国企合作、参与城市更新以及从公开市场购买三种方式。

截至2月23日，越秀地产总土地储备1462万平方米，权益部分接近1000万平方米。

越秀地产表示，公司以广州、杭州和武汉所在的珠三角、长三角和中部地区为三大增长区域，并重点配置资源。

这三大区域合占公司总土地储备约90%，约占2016年合同销售金额94%。而其中，广州的土地储备占总土地储备40%以上。

中信证券指出，广州房价落后于其它一线城市，进一步的收缩政策不会对其造成很大打击，越秀地产为投资者提供了投资广州房地产市场的黄金时机，因此其毛利率可上升至2017-2018年的24%-25%，带动盈利继续增长。加之通过国企改革，包括与国有企业的合作和参与广州市区重建项目，以及母公司向其注入更多资产，这会对销售和毛利率形成重要支撑。

一边是积极的土储扩张，另一边越秀地产通过发债等方式扩大现金流提供弹药。去年越秀地产以低成本发行80亿公司债融资。2016年公司平均借贷利率由2015年的4.95%下降至4.64%。截至2016年底，集团净借贷比率由年初的73.1%下降至53.1%，财务指标大幅改善。

在汇率波动背景下，越秀集团继续优化境内外债务结构，以合理成本偿还外币贷款，外币借贷比例由年初的53.4%大幅减低至14.5%。

越秀地产董事长张招兴表示，现在地产行业发债相对比较严，一旦有窗口期，公司会继续做有利于降低财务成本的动作。后续会通过资本市场、债券市场、信贷等渠道进行融资。

商住并举

越秀地产与其它开发商不同的是，其是唯一拥有房地产信托基金并已在香港上市的公司。

越秀房地产信托基金使“地产”和“基金”通过商用物业实现互动。其设立的背后是越秀地产“商住并举”的战略。越秀地产旗下有持股39%的越秀房地产信托基金，是商业物业的持有平台，通过资产注入而快速回笼资金。

根据2016年年报，越秀地产通过该基金间接持有出租性商业物业约74万平方米，实现营业收入18.4亿元，同比增长7.5%。

目前越秀地产的商业地产运营收入并不多。财报显示，越秀地产的营业收入中，房地产发展(房地产发展活动销售)、管理(房地产管理服务)、投资(房地产租赁)营收的占比分别为92.69%、2.87%、2.48%。

截至2016年末，越秀集团直接持有的出租投资物业约88万平方米，实现租金收入5.2亿元，同比增长85.2%。2017年的目标则是“租金收入及其它”要达到30亿元。

越秀地产副董事长及总经理林昭远将2017年视为“十三五”的转型发展之年。他表示，公司将做强做优住宅和商业开发经营业务，提升商业地产运营能力。

展望2017年，越秀地产管理层认为，，行业政策环境将趋紧，政府将加快房地产市场的长效机制建设，防止市场大起大落。房地产市场将继续分化，一线和主要二线城市将面临一定的市场调整，三四线城市仍面临去库存压力。

基于这样的判断，2017年越秀地产合同销售目标为330亿，同比增长10%，低于2016年的实际增长率。

2017年计划的在建面积、新开工面积、竣工面积以及交付面积分别为703万、242万、237万、191万平方米，除交付面积略升，其余各项指标也均低于2016年实际完成的工作量。

在地产商相继跨入千亿的时代，越秀地产对规模的追求显得不那么积极。张招兴表示，越秀地产追求稳健的发展速度，在做强、做稳前提下增加规模，如果现在将目标定在千亿，是不符合实际的。