首套房不用公积金是不是很亏？公积金贷款怎么贷最划算？

昨天，一位老乡给我打电话，咨询我关于公积金贷款买房的事情。公积金贷款，对于单位给上公积金的职工来说，是一个福利，因为公积金贷款利率很低，目前五年期以上是3.25%，而按揭贷款五年期以上首套也得4.95%，差距显而易见，您说是不是福利？那公积金贷款有什么条件呢？能贷多少呢？能贷多长时间呢？今天聊一聊。

关于公积金贷款的政策，各地区可能有所不同，今天我以目前武汉市的公积金贷款政策为例，具体聊一聊。

一、什么人可以申请公积金贷款？

首先公积金贷款是房贷，有购房资格的人才能申请，我们知道，武汉现在是限购的。根据武汉《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》的规定，武汉的限购政策主要分为以下几种情况：

武汉市户籍：

1、在武汉市拥有2套及以上住房的武汉市户籍居民家庭，暂停在武汉市（限购区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。

2、在武汉市拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在武汉市（限购区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。

非武汉市户籍：

1、在武汉市拥有1套及以上住房的非武汉市户籍居民家庭，暂停在武汉市（限购区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。

2、非武汉市户籍居民家庭在武汉范围内购买住房的，需提供在武汉3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。

其次，还需要满足以下条件：开立住房公积金账户1年以上，在申请住房公积金贷款前连续逐月缴存住房公积金满1年并且所在单位不存在欠缴情况。当然，这里也考虑了意外情况，如果职工因工作单位变动，造成欠缴3个月（含）以内住房公积金或因单位住房公积金缴存基数调整有误，重新调整造成欠缴住房公积金，在申请贷款时已将欠缴的住房公积金补齐并恢复逐月缴存的，可视同连续缴存；

再次，未负有住房公积金贷款债务，就是说有公积金贷款未结清不能再贷；

最后，征信记录得良好，不能有受限制的不良记录。

二、公积金贷款能贷多少？

关于贷款额度，首先，不能高于尾款金额，首套不能超过总房价7成，二套不能超过总房价4成；

其次，贷款额度不高于按住房公积金账户余额倍数确定的金额。购买首套自有住房的，贷款额度不高于住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和）的20倍，住房公积金账户余额不足2万元的，按2万元计算，即最低可贷40万，但最高限额60万。购买第二套自有住房、公有住房产权的，贷款额度不高于住房公积金账户余额的10倍，住房公积金账户余额不足2万元的，按2万元计算，即最低可带20万，但最高限额40万；

最后，贷款额度不高于按照职工（职工与配偶）还贷能力计算公式确定的金额，具体公式如下：

［（月工资总额+所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-现有贷款月应还款额］×借款期数（月）

其中还贷能力系数为40%，现有贷款月应还款额为个人信用报告中贷款的月应还款额。

通过以上计算，取一个最小值，就是您能申请的公积金贷款额度。

三、公积金贷款能贷多长时间？

购买商品住房、限价商品住房、经济适用住房的，最长贷款期限30年；购买私产住房的，最长贷款期限20年；购买公有住房产权的，最长贷款期限10年。

职工年龄与申请贷款期限之和不超过法定离退休年龄后5年（国家另有规定可延长的，不超过延长后的退休年龄后5年，最长不得超过70周岁）。

四、外地缴存的公积金可以贷款吗？

在外地缴存住房公积金的职工，被所在单位派驻到本市工作一年以上，在本市购买自有住房且为职工家庭首套住房的，可按本市有关规定申请个人住房公积金贷款。

五、其他注意事项

目前，申请公积金贷款是需要预约的，如果您有公积金贷款需求，一定要提前预约。具体预约方式可以在公积金网站或者微信公众号上查询。如果公积金贷款额度不够，您可以同时申请银行按揭贷款进行组合贷，按揭贷款就执行按照按揭贷款银行的政策，但组合贷款时两者贷款期限要保持一致，据我了解，目前大多商业银行按揭贷款的最长期限是25年。如果进行了组合贷款，将来要提前还款可以先还按揭部分，理性人肯定会这么做，毕竟按揭部分利率高得多嘛。

最后，重点提示的是，关于公积金贷款首套二套房的认定，按照政策，职工家庭购买首套住房是指从职工本人和配偶均未使用过贷款购房（包括住房公积金贷款和商业银行按揭贷款），且均未办理过购房提取住房公积金（包括购房一次性提取和还贷提取）。职工家庭购买第二套住房是指职工本人和配偶使用过1次贷款购房（包括住房公积金贷款和商业银行按揭贷款），或办理过1次购房提取住房公积金（包括购房一次性提取和还贷提取）。职工家庭就同一套房屋既贷款又提取或多次提取的只计算1次。也就是说如果您有贷款记录，算一套，如果有提取记录，算一套，贷款和提取如果针对同一套房子，只算一套，反之算两套，认定为第三套房，就申请不了公积金贷款了。